交易過程中，你的交易對手不打算設立履約保證專戶，要不要同意？
　　你賣房後幾個月，買方發現有漏水，你有義務理會他？不是交屋了？
　　買賣契約如何看？買賣雙方的權利義務為何？
　　簽約前，為什麼要調謄本？謄本重點在哪？產權乾不乾淨怎麼看？
　　父母要把房子過戶給你，要怎麼處理才好？如何節稅？
　　賣房子，你要專任委託或是非專任委託？
　　房地合一稅有節稅的方法嗎？

　　二○一八年的時候，有一個關於房屋買賣詐騙案的新聞報導，內容是說買方沒有透過仲介私底下找尋自售房屋的屋主，談妥價格後馬上找代書簽約跑流程，並在買方支付兩成訂金後辦理過戶，過戶完成當下，買方立刻拿該不動產向民間借貸公司借款並設定抵押權，完成借款拿到錢之後卻遲遲不給付尾款，等到屋主發現不對勁時，一切卻已來不及，買方早已拿著抵押借貸來的高額鉅款遠走高飛或避不見面，屋主只拿到兩成款項，房子卻早已是別人的了。

　　這樣的事件不是過去，而是現在進行式。

　　當然，這麼重大的詐騙事件不多，不過，許多伴隨房地產交易而來的糾紛，確實也不少。

　　從買賣雙方一切都談定，買方只是嫌了幾句屋況，屋主便拂袖而去，到雙方好不容易談成，但是交屋時間設定不良，買方過不了戶，賣方拿到不到錢，這些都會讓一件好事平添波折。

　　房地產的買賣涉及到買、賣雙方，還有居間的仲介。交易金額通常對三方而言，都有鉅大的影響，差個百分之十，可能就是屋主一年的薪水，而幾十萬的介仲費，對仲介本人而言，也關係到收入的高低。

　　在鉅大的利益下，大家都變得不信任人，也不被信任，在這樣的環境下，你要如何順利而安全的買或賣一棟房子？對於整個交易的過程必須有一定程度的瞭解，才可以自保。房子也許會買貴，也許會賣便宜，但是至少拿得到錢，拿得到產權完整的房。

本書特色                       

　　你遇得上的地產交易情況，都包含在內
　　買賣、繼承、共有不動產、親人臥病昏迷、稅務、貸款、借名登記，自然你也會學會如何看謄本、權狀。讓你學會處理一般非專業人士，一生會遇到的地產交易情況。

　　仲介出身的地政士，告訴你實用的訣竅，買屋不再送麻煩
　　一定要開設履約保證專戶、簽約前買方一定要再調一次謄本、合約的價格一定要確認是否含仲介服務費、增建部分一定要詳實記載。

　　「我身處暴風眼中，因此安全無慮」本書作者在永慶房屋工作多年，之後轉任地政士，如此形容他的工作。也因為他居於中心點，對產生地產糾紛的要素有清楚的瞭解。
　　在本書中，他要告訴你，如何在一團混亂的時刻，保護自己的利益。

專家推薦  
                      
　　忠益法律事務所主持律師 余忠益
　　台灣房屋金華家族總經理 陳金華
　　新北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長 陳佩芬
　　湯臣集團董事‧副總經理 陳威利
　　台灣不動產物業人力資源協會創會理事長 游榮富
　　房產資深媒體人 楊欽亮
　　昱森地政士聯合事務所執行長 蘇晉得

作者簡介

許哲瑝

　　學歷：
　　私立黎明技術學院二專部機械科畢業

　　經歷：
　　永慶房屋業務主任
　　台銀保險代理人業務襄理
　　中興保全保全專員
　　世樺印刷廠裝訂組長
　　都市更新諮商師
　　危老重建推動師
　　中華民國不動產經紀人普考及格
　　中華民國地政士普考及格
　　昱森地政士事務所主辦代書

第一章  買房前該做什麼功課？中古屋、新成屋或預售屋如何選擇？
功課一：確定房子的大小、坪數
功課二：衡量自身的收入以及自備款
功課三：選定房子的區域、地段
功課四：中古屋、新成屋以及預售屋哪個好？

第二章  仲介在想什麼？斡旋、要約傻傻分不清楚
如何與仲介打交道
看屋時要看些什麼？
什麼是一般委託？什麼又是專任委託？
該付斡旋金嗎？還是簽要約書好？
見面談大玩心理戰，撇步報乎你知
嫌貨才是買貨人？小心踢到鐵板

第三章不動產買賣流程及交易安全注意事項
流程一：簽約確保交易安全，履約保證省不了
流程二：用印買賣雙方須準備什麼文件？
流程三：完稅應繳納之稅金，水、電、瓦斯費該如何切算？
流程四：交屋買房不能住，延遲交屋怎麼辦？

第四章認識瑕疵擔保責任
買屋有瑕疵，賣方必須負責嗎？
時間限定要注意，以免做冤大頭
增建部分屬於瑕疵擔保範圍嗎？

第五章看懂謄本，才不會買錯房
謄本怎麼看？有何作用？
建物或土地標示部
建物或土地所有權部
建物或土地他項權利部

第六章  貸款心得分享
銀行如何評估貸款？
現金收入可以貸款嗎？

第七章怎樣送房給子女才划算？
將不動產移轉給小孩，買賣好、還是贈與好？
二等親不動產買賣申報，有哪些眉角？
二等親不動產買賣，價格該如何決定？

第八章不動產相關稅金介紹
房屋稅：增建部分是否要納稅？有稅籍就是合法增建？
地價稅：有兩間以上不動產，全都可以申請自用稅率嗎？
契稅、印花稅、登記規費：所有契約都會有契稅嗎？登記規費是怎麼收的？
土地增值稅：什麼樣的情況下要繳土地增值稅？土增稅自用稅率用過了就不能再用了嗎？
房地合一稅：賣房子怎麼報稅？併入綜所稅，還是繳房地合一稅？

第九章  共有不動產如何解套？
什麼是公同共有？什麼是分別共有？哪些人有優先購買權？
共有土地或建築改良物要如何分割、如何合併？

第十章  如何增加權狀坪數？
合法陽台補登可以增加權狀坪數
陽台補登應備文件

第十一章  房地產老師都在教什麼？借名登記如何保障雙方權益？
投資跟著老師走，買房不用錢？
亂簽「AB約」，小心觸法得不償失
借名登記糾紛多，教你自保有絕招

第十二章  親人過世了，如何辦理繼承？該注意什麼？
誰是遺產繼承人？順序如何排定？
除了公同共有繼承、分別共有繼承，還可以分割繼承喔！
如何辦理繼承登記？
應備哪些文件？

第十三章  不想繼承債務？你可選擇拋棄繼承或限定繼承
拋棄繼承與限定繼承有何差異？該如何取捨？
別以為「拋棄繼承」就不用幫忙還債

第十四章避免爭產大戰，超前部署預立遺囑
遺囑要怎麼立才有效？
你不可不知的權益—特留分

第十五章  親人臥病昏迷，如何代為處理財產？
監護宣告vs輔助宣告

 

序

　　大家好，我是許代書。代書，現在叫地政士，更早以前稱做土地登記專業代理人，簡單來說就是不動產的專業人士。有關不動產登記的相關事項，都是我的業務範圍，而更多時候不關土地登記的事情，客戶也都喜歡問我們，跟我們諮詢一些簡易的法律問題，因為大家都知道問律師要錢嘛…。所以，也算是看盡了人情冷暖、世間百態，在職場走跳歷練了一段時日後，想把自身所見所聞，處理過或是耳聞過的案件與大家一同分享。

　　這本書的內容不會有非常艱深的案例分析或法條研究，更多的是實務經驗跟流程說明，並著重在交易安全的部分。最主要是希望對不動產業界有興趣的一般大眾都能夠輕鬆理解這領域的眉角，畢竟每個人都希望能買房成家或是靠不動產致富，如果能藉由本書輕鬆學習相關知識，不求成為達人等級，但至少可以保護自己，避免吃虧上當，那麼也算是我身為專業人士所盡的一點社會責任。

　　代書是一種很特別的行業，以不動產買賣案件為例，代書同時代理買賣雙方進行過戶移轉流程，我們是買方的代理人，同時也是賣方的代理人，為民法規定禁止雙方代理的例外情形。代書在處理案件的時候，必須站在中立的立場，不能偏袒買方或賣方，必須就事論事，不偏不倚，以利流程的進行。所以，代書永遠都是處於案件的中心點，所有買賣雙方大大小小的事情我們都必須摻一腳，都必須即時掌握訊息。代書就像大海一樣，將四面八方匯聚而來的資訊消化吸收，擷取並過濾、彙整後向買賣雙方、甚至是仲介業務員回報，這其中有很多買方不想讓賣方知道的事，或是賣方不想讓買方知道的事，乃至於仲介不想讓買賣雙方知道的事，代書通通都知道！這是身為代書最大的樂趣，也是最迷人、更是最危險的地方。因此，我常常打一個比喻，當案件發生問題的時候，我都好像身處在暴風圈的中心，位於颱風眼的位置，其實我是很安全的，但如果代書不能恪遵職業道德，謹守專業本份，只要稍微踏出那條警戒線，馬上就會被暴風捲得粉身碎骨、遍體麟傷。曾經，我在上地政士複訓課程的時候，台上的講師問：「在座的各位代書們，有被告過的請舉手…」，現場同業幾乎八成都有過被告出庭的經驗。人家說沒被電過的不叫水電師傅，我們說沒收過出庭通知的代書，你的出庭通知只是還在路上而已～。

　　被告大家都有機會，重點是你要怎麼在驚滔駭浪中堅定你的船舵，也許風雨之中你已看不到前方的燈塔，但身為專業人士的職業道德，必會在你心中發熱、發光，照耀你的航線，共勉之。

第四章瑕疵擔保責任 事情發生在月黑風高的一個下午，我抬頭看著天空烏雲密布，風雨欲來，我掐指一算，眉頭一皺，心裡嘀咕一聲：不妙！果不其然下一秒我的手機立刻鈴聲大作，一位仲介同仁打電話給我，他聲音顫抖的跟我說：「許代書啊，上次簽約的那個案件，買方驗屋出問題了，房屋現況有漏水耶！原本看屋的時候還好好的，結果這幾天下大雨，不知道是潮濕、還是真的漏水，現在買方很生氣，說漏水處理好之前要暫停所有流程，等屋主把漏水修理好，買方看過沒問題之後才要繼續進行，如果屋主不處理的話要解約，並向屋主請求違約金，順便連仲介一併求償，這樣的要求合理嗎？買方真的可以要求解約嗎？如果拖到交屋時間，是屋主要負責、還是買方要負責？」仲介同仁惴惴不安的向我詢問，我在瞭解事情的來龍去脈之後，將瑕疵擔保的相關規定綜合實務應用情況，花了約莫半小時跟這位同仁詳細說明一番，當我費盡唇舌、歷經千辛萬苦，就在我認為這位同仁應該已經盡數吸收我傳授的大內心法，獲得我真傳的部分功力準備回頭跟買賣雙方廝殺的時候，他回了我一句話：「許代書啊，我口才不好，你可以幫我跟買賣雙方解釋，順便協調嗎？」…要我協調我從來不會拒絕，畢竟真的有些客戶會看在代書的面子上禮讓三分，但你可以早在三十分鐘前跟我說，讓我省點力氣啊，大哥～！ 不動產買賣時，買賣雙方通常都知道，屋主就買賣標的物有瑕疵擔保責任，也就是所謂的保固責任。而這個瑕疵擔保卻也是不動產買賣裡最容易發生糾紛的環節，很多買賣雙方甚至仲介從業人員對於瑕疵擔保的相關規定懵懵懂懂，不求甚解，以至於雙方常產生認知上的不同，進而發生不愉快的情形。我本身就遇過很多買賣雙方在簽約當下氣氛愉快，有說有笑，卻因為屋況問題的責任歸屬而造成雙方嫌隙，到了交屋的時候，大家死氣沉沉，不發一語，何必呢？ 買屋有瑕疵，賣方必須負責嗎？ 民法三五四條 出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。