千金難買好厝邊:樓管達人就是你 | 如何做好生意 - 2024年10月

千金難買好厝邊:樓管達人就是你

作者:陳麗雯 
出版社:書泉
出版日期:2013年11月25日
ISBN:9789861218632
語言:繁體中文
售價:210元

  超值!只需短短數小時,輕鬆成為樓管達人!

  ◆本書深入樓管的眉角,是從事社區樓管必讀的入門手冊!
  ◆自力救濟提升社區品質,讓您省萬金換好庴邊!

  本書先從參與社區樓管事務的基本遊戲規則--規約--切入,再自區權會的召開、管委會選舉、選擇優良物管公司、管理費催繳、停車位產權及管理、建立五心級社區金字招牌、辦理民俗活動、遵守會議秩序等詳加說明,並特別自現今社區樓管事務常見案例作為引子,輔以作者多年的實務經驗剖析,用深入淺出的白話文筆,使一般人都能容易了解社區樓管事務的眉角,指引初探社區樓管事務的您輕鬆上手!

本書特色

  住戶欠繳管理費怎麼辦?
  社區中有路霸、停車亂象該如何處理?
  社區大樓會議可以進行得更有效率嗎?
  千金買庴,萬金買庴邊!A級物業主管強力推薦


作者簡介

陳麗雯律師

  泓廷商務法律事務所主持律師
  美國南美以美大學(Southern Methodist University)法學碩士
  國立台灣大學法學士
  律師高考及格
  專利師資格
  民間公證人資格

  陳麗雯律師自西元1993通過律師考試並開始執業至今,已近廿個年頭,曾任美商花旗銀行副總裁、奇異資融股份有限公司法律顧問、常在國際法律事務所律師、漢英國際商務法律事務所(McCutchen, Dolye, Brown & Enersen, LL. P.)資深律師、建業聯合律師事務所合夥律師等職務,處理無數商務案件。自西元2003年起自行創設「泓廷商務法律事務所(網址:www.omniservice.com.tw)」至今,在國際商務、兩岸經貿、公司投資、智慧財產權、金融、工程、不動產、勞資及一般民刑事等方面,本著「專業、專屬及專心」的精神,持續為客戶提供法律服務。

  陳麗雯律師多年來擔任各大社區大樓管委會委員或法律顧問,成功提升眾社區物管品質,本書特地集結陳麗雯律師多年來的實務菁華,並檢附多種基本規定及範本參考,希望用易懂白話的文筆,擺脫法律艱澀的用語,讓不懂法律或樓管的讀者都能像在看小說一般,很容易進入社區樓管的世界,掌握其中眉角,個個成為樓管達人!
 


推薦序
自序

Unit 1 想住五心級社區,先了解遊戲規則--「規約」的制定
Unit 2 社區大會,是權利,也是義務--區權會如何召開
Unit 3 管委會,社區守護神--如何選管委會委員?
Unit 4 交給專業更放心--物管公司是什麼?
Unit 5 社區專業看護師--如何選物管公司?
Unit 6 巧婦難為無米之炊--欠繳管理費怎麼辦?
Unit 7 寸土寸金的停車位--停車位產權及管理
Unit 8 建立五心級社區金字招牌--如何參選優良社區或取得標章?
Unit 9 尊重民間習俗,善待天地鬼神--辦理中元節活動
Unit 10 開會遵守遊戲規則 建立民主好榜樣--如何遵守會議秩序?

附錄1 公寓大廈管理條例【立法院 102 年 5 月 08 日修訂】
附錄2 公寓大廈管理條例施行細則【94 年 11 月 16 日修訂】
附錄3 公寓大廈管理組織申請報備處理原則及附件【內政部94 年 10 月 7日修訂】
附錄4 公寓大廈規約範本本文【內政部101年1月1日修訂生效】
附錄5 物業管理招標須知【民間版範本】
附錄6 公寓大廈管理服務人管理辦法【立法院 98 年 09 月 21 日修訂】
附錄7 公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本【內政部87年6月3日公告】
附錄8 保全業法【立法院100 年 11 月 23 日修訂】
附錄9 駐衛保全服務定型化契約【內政部90年6月19日公告】
附錄10 管理費催繳辦法【民間版範本】
附錄11 管理費催繳存證信函【民間版範本】
附錄12 管理費催繳聲請支付命令狀【民間版範本】
附錄13 管理費催繳聲請強制執行狀【司法院範本】
附錄14 管理費催繳聲請參與分配狀【司法院範本】
附錄15 停車場管理辦法【民間版範本】
附錄16 臺北市優良公寓大廈公共安全管理標章申請作業原則
附錄17 臺北市102年度優良公寓大廈評選活動說明
附錄18 新北市102年度優良公寓大廈評選活動計畫
附錄19 中元節祭祀流程公告【民間版範本】
 


序言

  社區大樓管理制度法制化自民國84 年公告施行公寓大廈管理條例開始至今,雖已近二十年的演進,但多數人還停留在瞎子摸象、各憑本事的階段。很多新任管委會成員,都是土法練鋼在經營管委會或參與社區事務,有的才剛摸到邊就要卸任了,甚至有的到卸任時,還對管委會的運作及功能一頭霧水,更不知參與社區事務為何,使得管委會長久以來功能不彰、積弱不振,更別談有好的傳承,或對社區大樓有任何正面助益。

  加上社區大樓的事務算是公眾事務,很多人都覺得事不關己,抱著自掃門前雪的心態,放任社區品管日益惡化,然而最後害到的是自己。

  民國102年8月,一群網路鄉民號召25萬白衫軍銀色十字架光芒占據凱道的奇蹟,激發作者出版本書的激情。一個「五心級社區」的建立,也是需要如白衫軍般的「超級英雄」來幫忙;這些「超級英雄」平常可能都是上班族、學生、公務員、小資主,但在社區需要他∕她的時候,就會瞬間挺身而出,在打敗了邪惡的敵人、拯救了整個社區之後,不居功、不需要掌聲,只是轉身隱沒在社區裡面,繼續進行他∕她原本份內的工作,一直到下次這個社區需要他∕她的時候,他∕她會毫不猶豫,再次挺身而出。

  鑑此,作者本於多年參與各社區大樓管理的經驗,並基於原有的法律專業,希望作成一本淺顯易懂的社區大樓管理簡要入門手冊,分述:規約的制定、區權會的召開、管委會選舉、選擇優良物管公司、管理費催繳、停車位產權及管理、建立五心級社區金字招牌、辦理民俗活動及遵守會議秩序等,期待所有新入住的住戶或新上任的管委會成員,不再對社區大樓管理的運作感到一片茫然,而可以立即上手,個個成為「樓管達人」。並希望每個社區大樓都可以成為一個「五心級」社區大樓,敦親睦鄰、家庭和樂。

  感恩
  各位先進願意犧牲私人時間,
  與作者分享本書,
  相信住戶明日的歡笑,
  就從您我今日無私的參與開始!
  真心祝福您!

陳麗雯律師 扣首

Unit1 想住五心級社區,要先了解遊戲規則--「規約」的制定   小張奮鬥了十多年,好不容易存點錢,買了間小宅,將要和妻小快樂搬進一幢新蓋好的幸福社區。可是,正在歡喜裝潢的時候,一下子管委會派人來說要辦什麼手續、要給裝潢保證金;一下子又來說太吵了,只能在週一到週五上午九點到下午五點施工,中午還硬是要停工一小時,說住戶要休息;一下子又來說太髒了,要工人每天清潔公區走道,電梯還要加裝防護板;一下子又來說鐵窗要換掉,顏色不對,禁止加裝……,搞得小張一個頭兩個大,歡喜搬家的心情,被管委會煩得烏煙瘴氣,對選到這種龜毛社區,也感到十分後悔。這是怎麼一回事?   教戰守則   社會是在不斷進步的,現代公民對社會的進步應該要有所知覺。一個社區如果可以管理的好,成為一個五心級社區,社區整體價值就可以提升,有利社區全體住戶,且如處處有五心級社區,那人民的生活水平勢必可以大大的提升。   但要管理好一個社區,一個明白優質的遊戲規則,就不可缺少。這個主要遊戲規則在法律上的名稱就叫作「規約」。「規約」之下,可能延伸出各式各樣更細的規定,都是遊戲規則的一部分。訂好了遊戲規則就要想辦法讓社區住戶都可以輕易明瞭,特別是對那些才要剛搬進來、人生地不熟的住戶。有了良好的溝通和宣傳,才可以讓社區最重要的遊戲規則無往不利!   ◎五心級社區是啥?   住在一個「五心級社區」,應該是每個人的夢想。一個「五心級社區」,就需要每一個住戶用「五心」來共同經營這個社區,這個「五心」,包括:無私心(不以自身利害作出發點)、有圓心(以建立和樂安祥、高居住品質的社區為目標)、有團結心(所有住戶都一心為社區好而努力)、有信心(相信堅持作對的事,一定可以達到目標)、存善心(為社區付出,當作是作善事、積功德)。如果每位住戶可以保持「理(性)、和(氣)、謙(虛)、慈(愛)」的精神,開心地參與社區事務,共同管理社區,一定可以讓你們的社區成為「五心級社區」! 


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