本書全面講述了養老地產的開發運營模式。本書第1篇介紹了養老地產開發盈利模式與典型專案借鑒，主要講述養老地產開發的相關知識與發展前景、國外養老地產開發模式與典型專案借鑒、國內養老地產開發模式與典型專案借鑒等內容。第2篇為養老地產運營盈利模式與典型專案借鑒，主要講述國外養老地產運營模式與典型專案借鑒、國內養老地產運營模式與典型專案借鑒等內容。

本書是一本理論與案例相結合的內容全面的有關養老地產開發運營盈利模式的參考書，實操性強，內容簡明易懂，案例豐富，是養老地產開發運營從業人士的書籍，是全國養老地產專案投資、開發和運營企業領導決策人士的實用參考用書，特別適合房地產公司董事長、總經理、副總經理、總監、專案經理等高層管理人士以及養老地產專案投資開發決策人員、養老地產專案開發運營策劃人員等從業人員參考閱讀。

余源鵬

廣州市智南投資諮詢有限公司，總經理，主要從事房地產研究、房地產培訓、房地產仲介經紀、智地網和房商網的運營、房地產開發商推薦服務商和高級人才等業務，舉辦多場房地產培訓課程，熟悉房地產開發的各環節操作要領，常年擔任企業和個人房地產投資顧問，連續六年對中國房價和房地產政策的走向有精准的判斷。主編出版了“房地產實戰行銷叢書”、“房地產公司管理制度叢書”和“物業管理實操叢書”等三大系列近百本實操型房地產專業書籍。

第1篇 養老地產開發盈利模式與典型專案借鑒

第1章 養老地產開發的相關知識與發展前景
1.1養老地產開發的相關知識
1.1.1養老地產的概念
1.1.2養老住宅的概念
1.1.3養老住宅的分類及特點
1.1.4養老住宅與傳統住宅的區別
1.1.5養老住宅的分類標準
1.1.6老年人群的需求與特點
1.1.7養老地產開發的基本類型
1.1.8養老地產的發展階段
1.1.9養老地產的發展趨勢
1.1.10國內知名養老地產開發商及其開發專案
1.2養老地產開發的機會與風險
1.2.1宏觀角度的開發機會
1.2.2中觀角度的開發機會
1.2.3微觀角度的開發機會
1.2.4養老地產開發的風險
1.2.5養老地產開發的要求

第2章 國外養老地產開發模式與典型專案借鑒
2.1美國養老地產開發模式
2.1.1美國養老地產的發展階段
2.1.2美國養老地產的物業形態
2.1.3美國各養老地產項目類型的優缺點
2.1.4美國老年社區的開發背景
2.1.5美國老年社區的服務內容
2.1.6美國老年社區的客戶構成
2.1.7美國亞利桑那太陽城項目借鑒
2.1.8美國佛羅里達太陽城項目借鑒
2.1.9美國Hallmark高端養老公寓項目借鑒
2.2日本養老地產開發模式
2.2.1日本養老地產的開發背景
2.2.2日本養老地產的發展階段
2.2.3日本養老地產的物業形態
2.2.4日本兩代居養老模式
2.2.5日本千葉縣回歸之鄉項目借鑒
2.2.6日本港北新城項目借鑒
2.2.7日本銀座太陽城項目借鑒
2.2.8日本橫濱太陽城項目借鑒
2.2.9日本誠信香裡園項目借鑒
2.3德國養老地產開發模式
2.3.1德國養老地產的開發背景
2.3.2德國養老地產的物業形態
2.3.3德國奧古斯提諾姆老年公寓項目借鑒
2.4英國養老地產開發模式
2.4.1英國養老地產的發展歷程
2.4.2英國養老社區的物業形態
2.4.3英國養老社區的服務內容
2.4.4英國養老社區模式的借鑒要點
2.5其他國家養老地產開發模式
2.5.1法國養老地產開發模式
2.5.2俄羅斯養老地產開發模式
2.5.3瑞典養老地產開發模式
2.5.4新加坡養老地產開發模式
2.6國外養老地產開發模式借鑒要點

第3章 國內養老地產開發模式與典型專案借鑒
3.1居家式養老地產開發模式
3.1.1居家式養老地產開發模式的客戶群體與開發主體
3.1.2居家式養老地產開發模式的特點
3.1.3居家式養老地產開發模式的選址要點
3.1.4居家式養老地產開發模式的產品類型
3.1.5居家式養老地產開發模式的配套設施
3.1.6綠地21城·孝賢坊項目借鑒
3.1.7瀋陽蔚藍聽雨觀瀾·林溪公館項目借鑒
3.1.8北京萬科幸福匯專案借鑒
3.1.9北京怡海花園專案借鑒
3.1.10鄭州金秋樂園項目借鑒
3.1.11石家莊卓達太陽城專案借鑒
3.2大型綜合養老社區開發模式
3.2.1大型綜合養老社區開發模式的客戶群體與開發主體
3.2.2大型綜合養老社區開發模式的特點
3.2.3大型綜合養老社區開發模式的選址要點
3.2.4大型綜合養老社區開發模式的產品類型
3.2.5大型綜合養老社區開發模式的配套設施
3.2.6大型綜合養老社區養老與居家式養老的區別
3.2.7北京太陽城專案借鑒
3.2.8永泰紅磡陽光幸福村項目借鑒
3.2.9宜興九如城項目借鑒
3.2.10北京東方太陽城專案借鑒
3.2.11上海複星星堡中環項目借鑒
3.2.12上海親和源項目借鑒
3.3全齡社區養老地產開發模式
3.3.1全齡社區養老地產開發模式的特點
3.3.2全齡社區養老地產開發模式的產品類型
3.3.3全齡社區養老地產開發模式的養老服務方式
3.3.4全齡社區養老地產開發模式的養老服務設施
3.3.5全齡社區與傳統養老機構、養老社區的區別
3.3.6全齡社區與普通社區的區別
3.3.7全齡社區解決的養老問題
3.4異地度假型養老地產開發模式
3.4.1異地度假型養老地產開發模式的客戶群體與開發主體
3.4.2異地度假型養老地產開發模式的特點
3.4.3異地度假型養老地產開發模式的優勢
3.4.4浙江城仙居項目借鑒
3.4.5天津濱海雲杉鎮專案借鑒
3.4.6海南太陽穀項目借鑒
3.4.7武漢頤樂園項目借鑒
3.4.8雲南臥雲仙居專案借鑒
3.4.9昆明太陽城老年公館專案借鑒
3.4.10北京金港家苑度假養老基地連鎖專案借鑒
3.5康療型養老地產開發模式
3.5.1康療型養老地產開發模式的客戶群體與開發主體
3.5.2康療型養老地產開發模式的特點
3.5.3康療型養老地產開發模式的優勢
3.5.4我國臺灣長庚養生文化村項目借鑒
3.5.5燕達國際健康城項目借鑒
3.5.6北京太申祥和山莊專案借鑒
3.5.7我國香港彩頤居項目借鑒
3.5.8保利西塘越項目借鑒
3.5.9萬科隨園嘉樹項目借鑒
3.5.10北京雙井恭和苑專案借鑒
3.5.11長沙康乃馨國際老年生活示範區項目借鑒
3.6學院式養老地產開發模式
3.6.1學院式養老地產開發模式的特點與客戶群體
3.6.2學院式養老的類型
3.6.3學院式養老地產開發模式的優勢
3.6.4綠城烏鎮雅園項目借鑒
3.7養老地產開發建議
3.7.1養老地產的開發條件
3.7.2不同養老地產開發模式對開發商的要求
3.7.3養老地產開發的要點

第2篇 養老地產運營盈利模式與典型專案借鑒

第4章 國外養老地產運營模式與典型專案借鑒
4.1美國養老地產運營模式
4.1.1美國養老社區的運營模式
4.1.2美國養老地產的盈利模式
4.1.3美國佛羅里達太陽城專案運營模式借鑒
4.2日本養老地產運營模式
4.2.1日本養老地產的主要運營模式及其特點
4.2.2日本養老地產的盈利模式
4.2.3日本港北新城專案運營模式借鑒
4.2.4日本橫濱太陽城專案運營模式借鑒

第5章 國內養老地產運營模式與典型專案借鑒
5.1全部出售型養老地產運營模式
5.1.1全部出售型養老地產運營模式的特點
5.1.2全部出售型養老地產運營模式的優缺點
5.1.3北京東方太陽城專案運營模式借鑒
5.1.4觀唐雲鼎專案運營模式借鑒
5.2部分出售+長期持有型養老地產運營模式
5.2.1部分出售+長期持有型養老地產運營模式的特點
5.2.2部分出售+長期持有型養老地產運營模式的優缺點
5.2.3北京太陽城專案運營模式借鑒
5.2.4萬科幸福匯專案運營模式借鑒
5.2.5北京將府莊園專案運營模式借鑒
5.2.6曜陽國際老年公寓專案運營模式借鑒
5.3長期持有型養老地產運營模式
5.3.1長期持有型養老地產運營模式的特點
5.3.2長期持有型養老地產運營模式的優缺點
5.3.3北京壽山福海專案運營模式借鑒
5.3.4燕達國際健康城專案運營模式借鑒
5.3.5匯晨老年公寓專案運營模式借鑒
5.4會員制養老地產運營模式
5.4.1會員制養老地產運營模式的特點
5.4.2會員制養老地產運營模式的優缺點
5.4.3會員費的定價原則
5.4.4上海親和源專案運營模式借鑒
5.4.5天津濱海雲杉鎮專案運營模式借鑒
5.4.6北京太申祥和山莊專案運營模式借鑒
5.4.7青島新華錦國際頤養中心專案運營模式借鑒
5.4.8北京愛慕家專案運營模式借鑒
5.5其他養老地產運營模式
5.5.1逆抵押貸款購房模式
5.5.2轉讓使用權模式
5.5.3老年住宅與住房產權置換模式
5.5.4老年住宅與住房租賃連接模式
5.5.5老年住宅投資返本入住模式
5.5.6老年住宅與住房產權反向抵押貸款連接模式

第6章 養老地產物業管理模式及融資模式
6.1養老地產物業管理模式
6.1.1養老地產物業管理服務的內容
6.1.2養老地產物業管理的基本模式
6.1.3養老地產物業管理的收入結構
6.1.4上海親和源專案管理模式借鑒
6.2養老地產融資模式
6.2.1保險資金投資模式
6.2.2投資返本融資模式
6.2.3以房養老倒按揭模式
6.2.4房地產投資信託基金投資模式
6.2.5BOT融資模式

養老地產於20世紀70年代初創於北歐一些國家，目前在美國、日本、瑞典等發達國家都有一定規模的養老住宅。隨著社會老齡化的加劇，我國養老地產得到了前所未有的發展機遇，越來越多的房地產開發企業開始投入到養老地產的開發中，其中，比較典型的專案有北京太陽城、上海親和源、綠地21城等。

養老地產是以養老為主題，地產為載體，適老化設計為標準，服務為核心價值的新興地產形式，是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點並能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。

目前我國養老地產還處於摸索階段，為了讓養老地產從業人士對養老地產的開發運營模式有更全面、深入的瞭解，特別是在進行項目策劃時能做出更準確的選擇，經過近兩年來對國內外典型養老地產項目的研究探索，我們特別策劃編寫了本書。

本書用2篇的內容全面講述了養老地產的開發運營模式，這2篇的內容如下。

第1篇，養老地產開發盈利模式與典型專案借鑒，主要講述養老地產開發的相關知識與發展前景、國內外養老地產開發模式與典型專案借鑒等內容。

第2篇，養老地產運營盈利模式與典型專案借鑒，主要講述國內外養老地產運營模式與典型專案借鑒等內容。

本書是一本理論與案例相結合的內容全面的有關養老地產開發運營盈利模式的工作參考書，具有以下幾個特點。

，實操性。本書的編寫人員全部來自多年從事房地產策劃的一線專家，實操經驗豐富，力求通過全面實用的理論和眾多成功的案例，使讀者可以在短的時間內吸收前人的實操經驗，掌握養老地產專案開發運營盈利模式的成功要點。

第二，先導性。本書以我們的工作經驗為基礎，總結了近年來國內外養老地產開發的典型項目和成功經驗，走在時代發展的前列，能反映養老地產開發運營盈利模式的發展動態。

第三，全面性。本書的全面性體現在兩個方面：一是本書包括了目前國內外養老地產項目幾乎所有的開發運營模式；二是本書中的案例來自於國內外，涉及內容全面，分析到位，能代表國內外水準。

第四，簡明易懂性。由於房地產從業人士大多工作繁忙，簡明到位地闡述問題既有助於讀者理解該知識點，又可以節省讀者的時間和精力。本書正是出於這一方面的考慮，在語言表達上儘量做到通俗易懂，即使是剛進入這個行業的人員也能充分理解編者想表達的意思，從而更好地理解和掌握養老地產的各種開發運營盈利模式並運用到實踐中去。
第五，案例性。為了讓讀者對各種開發運營模式都有正確的理解，本書在講述每種模式時都會結合國內外的典型專案，並且對每個專案的借鑒要點進行說明。

第六，工具性。本書按照養老地產的開發模式與運營模式分章編寫，並引用了國內外許多養老地產專案的成功案例。讀者在工作上遇到問題時，可以直接找到書中相應的內容進行參考借鑒。

本書是養老地產開發運營從業人士的書籍，是全國養老地產專案投資、開發和運營企業領導決策人士的實用參考用書，特別適合房地產公司董事長、總經理、副總經理、總監、專案經理等高層管理人士以及養老地產專案投資開發決策人員、養老地產專案開發運營策劃人員等從業人員參考閱讀。

本書由余源鵬主編，參加編寫的人員還有陳秀珍、梁嘉恩、蔡燕珊、楊秀梅、譚嘉媚、黃穎、陳思雅、劉雁玲、劉俊瓊、黎敏慧、朱嘉蕾、張家進、餘鑫泉、唐璟怡、李苑茹、李惠東、楊逸婷、陳曉冬、奚豔、張雄輝、王旭丹、陳小哲、夏慶、鄧祝慶、羅宇玉、杜志傑、羅豔、馬新芸、林旭生、陳友芬、張潔、林敏玲、葉志興、莫潤冰、黃志英、胡銀輝、曾琳、譚玉嬋、蔣祥初、宋明志、肖文敏、劉丹霞、林達願、羅慧敏、崔美珍。

在本書編寫過程中，得到了廣州市智南投資諮詢有限公司相關同仁以及業內部分專業人士的支援和幫助，並有智地網（www.eaky.com）提供了資訊支援，才使得本書能及時與讀者見面。有關房地產其他相關實操性知識，請讀者們參閱我們陸續編寫出版的書籍，也請廣大讀者們對我們所編寫的書籍提出寶貴建議和指正意見，在此深表感謝。

編者
2016年5月