雖然筆者的主要業務並非樓宇買賣，但若然連我的客人也多買賣樓宇的話，可以想像得到樓市又 ... 如經地產經紀買賣二手樓的話，一般都會簽署一份合約，英文叫Provisional ...English繁體中文HomeContactUsSiteMapHome買賣二手樓宇（上）  最近樓市又熱熾起來，樓價屢創新高。

雖然筆者的主要業務並非樓宇買賣，但若然連我的客人也多買賣樓宇的話，可以想像得到樓市又蓬勃起來了。

 臨時合約並不是臨時 臨時合約這個名字其實是有問題的。

如經地產經紀買賣二手樓的話，一般都會簽署一份合約，英文叫ProvisionalAgreement或Preliminary　Agreement，中文一般都統稱叫「臨時合約」。

每間地產公司的合約內容會有所不同，不過大部份的條款都差不多。

除非特別註明，否則合約一經簽署，即具有法律效力，任何一方違約不買或者不賣的話，都需依該合約條款作出賠償。

一般都是賣方賠雙倍訂金或者賣方沒收訂金。

違約的一方還要支付地產經紀雙方的佣金。

 正式合約 除非有特別原因，通常都會於臨時合約簽署日起計14天簽署正式合約。

正式合約會由律師行草擬，內容會比臨時合約詳細得多，包括證明業權妥善的安排、差餉、地租、管理費按金如何分攤、業主有否收到大廈維修通知或清拆僭建物等等。

但其實並沒有明文規定要14天內簽署正式合約，有時如果買賣雙方律師未能就正式合約的條款達成協議，可能會於較後時間才簽署正式合約，甚至不簽署正式合約，以臨時合約作準。

 簽署正式合約的分別主要是買賣會變成必買必賣，除了業權有問題外，合約的任何一方都可以要求對方完成買賣，並追討賠償。

如果是買方不完成合約，業主可以沒收訂金並將物業再賣給其他人。

如果屆時樓價下跌的話，可以追討差額及其他損失。

如果是業主違約，除了要退回訂金給買方外，亦要賠償買方的損失。

 一般情況下，簽署正式合約會比較好，因為有較詳細的條款說明發生某些問題的時候該如何處理，免卻爭拗。

 按揭 除非讀者擁有大量現金，否則都需要向銀行借錢支付大部份的樓價尾數。

以前二手樓宇最多可以向銀行借市價七成的款項，所以如果合約的樓價比市價高的話，即俗稱「唔到價」，則銀行的貸款不足七成，讀者就要自行想辦法。

不要以為一定可以借足七成，尤其是年紀較大的買家、沒有穩定收入、信貸記錄差又或者樓齡較高。

一般人都會於簽署正式買賣合約後才找銀行借錢。

其實忽略了一個很重要的問題，就是銀行會否借錢給你？ 近年銀行就批出貸款已變得很慬慎。

筆者曾見過有人除了欠大額卡數外，還欠銀行的私人貸款，結果去銀行申請按揭時被拒，幾經折騰後最後由親人作擔保人才能「上會」。

事實上亦有人因為未能上會而被迫違約。

筆者建議考慮入市的讀者在簽署任何買賣文件前應先行作基本的資料搜集，了解一下自己的借款能力，否則辛辛苦苦儲了的首期隨時化為烏有，還可能被追討其他損失。

 筆者會於下一期專欄，繼續講解買賣樓宇的步驟及應注意的事項。

Copyright©2020Hampton,WinterandGlynn

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與臨時買賣合約一樣，正式買賣合約是沒有標準格式的。

載於正式買賣合約內的條款及條件一般會比臨時買賣合約的條款詳細，並涉及較廣泛的範圍，但正式買賣合約亦會轉載雙方在臨時買賣合約內所同意之基本條款。

一份正式買賣合約慣常載有下列條款或處理下列問題︰    1.買賣雙方之身分詳情     這些資料會於正式買賣合約內詳細列明。

    2.同意買賣     賣方同意出售及買方同意購買在第3段指明的物業。

    3.物業     物業之詳細資料將會載於正式買賣合約。

在土地註冊處的查冊會找到物業的詳細資料，包括其佔土地之同等不能分割之份數、土地之地段編號及物業之郵寄地址。

一般正式買賣合約內描述物業的方法如下：於內地段1234號分段A的一千份之一的同等不能分割的份數及對位於香港幸運街八號幸運花園第八座八樓A室的獨有享用及佔用權。

若樓價包括車位、露台或天台，這些便會構成物業的一部份，並須在正式買賣合約內清楚列明。

    4.樓價及其支付方式     樓價及支付的方式將會在正式買賣合約內列明。

    5.完成交易日期     交易完成日期及時間應清楚列明在正式買賣合約內。

而時間方面，若交易日為星期一至星期五，交易時間通常會由早上九時至下午五時，若交易日為星期六，則由早上九時至下午一時。

    6.完成交易之地點     交易一般會在賣方代表律師之律師行內完成。

    7.傢俬及固定物若樓價包括傢俬及任何裝置，這些應列載於正式買賣合約內，同時合約通常包含以下條文︰     a.傢俬及裝置將會以「現狀」出售；  b.賣方並不保證傢俬及裝置的狀況；  c.賣方保證傢俬及裝置並不受制於任何分期付款協議或其他第三者權益；及  d.買方不可藉賣方未能履行此條款而退出購買物業（即買方必須完成交易），買方之唯一補償便是向賣方追討損失。

    8.良好業權     賣方同意自費證明物業具有良好業權，並將會自費提供根據《物業轉易及財產條例》第13條所須提供之文件的核證副本。

概括而言，賣方須提供給買方有關物業過去不少於十五年的契據以證明業權良好。

獲得物業的良好業權對買方是非常重要的。

簡單來說，物業不應受嚴重瑕疵影響以至不能在市場上出售。

    9.業權之查詢     有關業權資料之查詢須於買方收到物業之契據文件後之一個特訂時段（通常七個工作天）內由買方以書面形式向賣方律師提出，否則買方會被視為已接受物業具良好業權。

    10.取消買賣     若買方堅持物業未具良好業權，賣方有權在給予買方一個特訂通知期（通常不少於七天）的書面通知後取消買賣，除非其間買方撤回有關物業業權的查詢，前述之通知期屆滿後，正式買賣合約便會取消，而買方有權獲退還所有訂金但不獲賠償，而物業之契據文件亦須退還賣方。

    11.正本文件     專屬於物業之文件的正本將會送交買方。

    12.產權負擔     物業的出售受制並受惠於政府租批文件及大廈公契內所載之條文。

    13.交吉     除非物業連同租約出售，賣方在完成交易時須將物業交吉予買方。

    14.物業的風險     在簽署正式買賣合約後，物業的風險由買方承擔。

    15.買方未能完成交易     若買方未能依照正式買賣合約完成交易，則賣方可獲得以下的補償：     a.買方已支付的所有訂金將由賣方沒收；  b.賣方可取消正式買賣合約；  c.賣方可再出售物業；  d.若賣方再出售物業的樓價低過正式買賣合約內訂定的樓價，則買方須負責因再出售物業所引致的任何差價及有關費用；  e.再出售物業的樓價升幅歸賣方所有；  f.賣方有權在土地註冊處登記一份由賣方單獨簽署之備忘錄，以撤銷售賣並解除正式買賣合約的登記；及  g.賣方可向買方追討因買方未能完成交易所導致的其他損失。

    16.賣方未能完成交易若賣方未能依照正式買賣合約完成交易，則買方可獲得以下的補償：     a.所有已付之訂金須歸還給買方；及  b.買方

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