租金漲跌幅與免租期. 店面租賃期間長短之外，最重要的租約 ...跳至內容區網路上有許多住宅租賃契約書範本，甚至是簡易租賃契約範本，但我們團隊在多年的店面代找與協助店面租約簽訂的過程中，發現商店租約應該考慮的面相非常多，雖然網路上有很多範本供參考，但店面租賃契約可以操作的細節非常多，所以零售店鋪活躍指數iRSA團隊抽出精華中的精華以主題整理，不藏私公開讓店面租賃少走冤枉路!我想直接看看選址拓點服務方案!租賃期間長短租賃期間的長與短對於店面經營團隊的差別是穩定度的問題，因為一樓店面經營通常必須長遠規劃，別的不說，店面的裝潢花費單價原本就會比一般住宅高。

考量投資成本回收與可能的產品潛銷期，租約期間很少有一年的短約，一般都是3年至5年的中期合約，5年以上的長約也比較少。

由於為台灣消費者習慣使然，5年的合約如果鎖定不可退租，經營的風險比較大，但是如果經營的行業大成功，則5年租約就能鎖定租金條款，對於經營穩定很有幫助。

另外台灣的法規環境與習慣，5年以上的租賃合約可能會被要求公證，公證的效果在於當有紛爭時(例如不繳租金、到期不搬離)等狀況時可以不必上法院而可以直接交由強制執行。

餐飲業經營?餐飲業擴張?餐飲業轉型?【延伸閱讀】我們有Podcast囉！最近零售店鋪活躍指數都一直有提到餐飲業的經營與選址，隱約都有提到餐飲業不應該上市上櫃、餐廳點位是否應該靠攏商業區、以及關於台灣商圈往商場靠攏的現象，這其實源自於我們團隊多年來觀察商圈地緣區，尤其是餐廳店面的發展的結果。

租金漲跌幅與免租期店面租賃期間長短之外，最重要的租約條件就是租金了，這是會直接影響到承租方的財務的條件，也會是租約談判的主戰場。

一般雖然租金的條件彈性空間較小，但仍有一些可以考量的談判因素或許是一般人並未想到的。

租金的漲跌幅即是其中一種。

從房東的角度來看，租金當然是愈高愈好，所以若起初租金金額沒有達到房東心目中水準，可能會被要求有逐年調漲的條款，或甚至按照行政院主計處通貨膨脹率調漲的操作。

例如在一張5年租約中明訂第3年起月租必須按照平均通貨膨脹率調整一次，若起初月租為每月100,000台幣，期間通膨率1%，則第三年開始月租就會達到101,000萬。

這種條款看似房東永遠是贏家，但別忘了租約的談判與操作永遠都是雙向的。

房東角度出發除了收租的金額，更有許多房東在乎的是租客的穩定度，頻繁換手或許造成困擾，如此便建議探詢反向長約降租的可能性。

例如某個客源穩定中型餐廳原本每月租金新台幣20萬，不妨考量與房東簽訂7年長約，並在合約中落下第五年月租減至台幣18萬的條款。

若房東的個性仍然希望有非常固定的現金流收入，非常在意逐月的租金減少，也可以討論「裝潢免租期」的可能性。

裝潢免租期也是適合需要前置準備或裝潢期程時間的行業種，可以與房東展現長期經營的誠意，要求租約前1個月到6個月免收房租或收取打折房租，換取財務上的喘息空間。

相關費用(水費電費管理費瓦斯費)若是實質的租金沒有討論空間，則相關費用或許可以各退一步作為租約談判的條件。

一般習慣而言住家租約或許可以協調由房東負擔各項費用，但實質上店面難度會很高，因為畢竟主要是營業用途，一般房東會認為電費的風險太高，也容易有淡旺季的區別，如此我們團隊常用的手法是建議與台電申請「契約容量」，減少電費的波動幅度，再回頭與房東精細核算，雖然可能仍無法達成請房東吸收電費的程度，但至少可以證明您經營面的深思熟慮，進一步談判諸如水費、管理費的吸收。

(延伸閱讀:台電電價知識專區)保證金(押租金)考量如果所有實質現金流量的談判都達不成好結果，則保證金(押租金)月數就是下一個可以談判的重要戰場了。

雖然保證金(押租金)不影響獲利，但是卻會影響現金流，畢竟一開始租約就必須支付固定金額作提存，對於小型商家也是一個負擔。

絕大多數的情況，店面或商辦租約的保證金大多提存1-3個月，3個月月租以上屬不常見，所以當所有租金、水電費、租期等等都不利承租方時，最終可以從保證金(押租金)的談判來扳回一城。

可以與房東表達相關條件的不利，並且爭取只收1個月的保證金(押租金)，或甚至萬不得已在保證金金額相對高時，要求保證金(押租金)必須在返還的時候加計利息。

解約通知期(出租人、承租人)小型連鎖加盟或小本經營的單體業主往往在營業與生意的穩定度與租金對財務的影響度之間拉扯，在不得已的情形之下或許會走到需要解約的地步。

但另一方面需要注意的是，房東也會有中途解約的可能，此