【貸款要注意】核貸人員的真心提醒：提出房貸申請時，不要找 ... | 房貸
銀行房貸核貸人員家家，向曉姿介紹關於房貸申請該注意的事情與小撇步，也解釋了一般而言，銀行是如何看待前來申請房貸客戶的信用。
特別報導曉姿想買房7【貸款要注意】核貸人員的真心提醒：提出房貸申請時，不要找超過三間銀行2021/04/05,評論丁肇九PhotoCredit:TNL/黃彥翔丁肇九資淺媒體人，習慣用對左派和右派的認同比例來判斷自己的年紀，倡議把媒體識讀納入國民教育。
文：丁肇九｜諮詢專家：銀行房貸核貸人員家家（匿名）前情提要：蔡九哥和104法拍網、《透明房訊》雜誌的總經理籃茂山老師約了見面，請教有關法拍屋的各種風險與優點，了解關於點交、海蟑螂等細節；還有在得標之前、之後各種應該準備的功課。
相較於蔡九哥還在努力做功課，曉姿夫婦已累積不少實際看屋經驗，也已經有一個各方面評估之後都覺得相當心動的物件。
但是在出手之前，曉姿心裡知道自己還有一件功課沒做好，那就是有關房貸的申請部分。
她不知道在跟銀行接洽時，銀行會怎麼決定給自己什麼樣條件的房貸。
雖然「房屋貸款」這四個字常出現在新聞上，真到買屋時才發現自己好像所知甚少。
透過朋友介紹，曉姿找到知名銀行的核貸人員「家家」，認真詢問房貸核貸需要注意的事情，以及申請時的小撇步。
家家在金融業有十年的經驗，也在貸款部門待了三、五年，聽到曉姿的問題，家家笑著說相較曾經貸款買房過的爸媽長輩，年輕人在貸款時對常會有比較多疑問。
「其實『貸款』這件事本身並沒有那麼複雜，」家家說，「當你選定好物件時，帶著自己的財力證明、身分證、買賣合約書，在銀行填寫正式申請書，之後銀行即會對房子進行估價並調閱客戶的『聯徵』紀錄，看申請者的信用狀況跟往來情形，大約三到五個工作天。
」「之後，銀行就會把這些資料傳送到徵信部門做進一步審核，期間核貸人員也會在電腦計算出來的結果，為客戶爭取優惠方案。
通常兩週核貸結果就能完成，之後銀行就會跟客戶做對保，展示利率、年限、額度、寬限期、違約金等資訊，讓客人簽制式合約書。
」「接下來會先設定將房子抵押給銀行，目的是在無法償還貸款時可由銀行進行處分，相關業務都會由代書完成，有時候仲介也會成立履約專戶保障雙方，等到相關文件都準備好也確認買賣雙方過戶情形後，銀行就會把錢撥到指定帳戶，這時候就能真正完成購屋動作，整個流程大概一到一個半月。
」家家微笑地說。
「等一下，等一下，」曉姿面露難色，「你剛剛說的聽起來很簡單，但裡面有好多專有名詞，我會不會在哪一環被坑，或是簽下不划算的合約呢？」「別緊張，別緊張，」家家笑著說，「讓我來一一為你解釋。
」利率、年限、代償、額度、寬限期、違約金、鑑價費等，各是什麼意思？看著有點一頭霧水的曉姿，家家決定先從「專有名詞」下手。
其實所謂的年限，就是你要花多長時間把錢還給銀行。
一般來說20年是基準，30年是最近為了年輕人購屋設計的年限，有些廣告或媒體報導的40年年限在實務上少之又少，除非信用和財力都很好，不然銀行很難會願意核貸。
「一般來說，銀行都會抓讓貸款人最晚最晚在80歲前還完房貸，」家家說，「即便如此，申請30年年限的年輕人也該思考，會不會還款完成的時候已經到了退休時間，會不會有收入減少的問題，這些都該納入申請時的考量。
」相較於年限，寬限期則是貸款之後有多長時間可以不還本金只還利息，對資歷良好的客戶，銀行可以給到兩三年的寬限期。
曉姿眼睛一亮說道：「先還利息不用還本金，這樣聽起來很划算耶！」「確實，有些年輕人因為購屋後需要一筆裝潢費，第一兩年全額還款會比較辛苦，這時候就會很受用，」家家說，「不過也別忘記寬限期是把本金分攤到之後的月份支付，之後每月要還的錢會稍微變重，所以還是要評估自己的還款能力。
」「至於貸款成數，則是銀行要貸房屋總價百分之多少給你的比例，台北大多可以貸到七至八成，新北的板橋、三重、蘆洲成數也蠻高，林口、三峽、淡水最近都更後發展性越來越好，銀行願意貸款的成數也會提高。
」「除了地點之外，銀行也會觀察周邊有沒有像是大型醫院、寺廟、加油站等等的『嫌惡設施』，因為急診室會有救護車聲音、寺廟會有人群嘈雜聲等等。
雖然客戶可能覺得就醫方便，但銀行若認定會破壞生活品質，就會影響貸款的成數。
」家家說。
「一樣的，貸款成數也不見得越高越好，雖然高貸款成數可以降低購屋者的頭期款支出，但之後每月需還的數目就會增加，還是要思考自己每個月可以還多少，量力而為。
」利率的話，就是貸款的利息，在台
特別報導曉姿想買房7【貸款要注意】核貸人員的真心提醒：提出房貸申請時，不要找超過三間銀行2021/04/05,評論丁肇九PhotoCredit:TNL/黃彥翔丁肇九資淺媒體人，習慣用對左派和右派的認同比例來判斷自己的年紀，倡議把媒體識讀納入國民教育。
文：丁肇九｜諮詢專家：銀行房貸核貸人員家家（匿名）前情提要：蔡九哥和104法拍網、《透明房訊》雜誌的總經理籃茂山老師約了見面，請教有關法拍屋的各種風險與優點，了解關於點交、海蟑螂等細節；還有在得標之前、之後各種應該準備的功課。
相較於蔡九哥還在努力做功課，曉姿夫婦已累積不少實際看屋經驗，也已經有一個各方面評估之後都覺得相當心動的物件。
但是在出手之前，曉姿心裡知道自己還有一件功課沒做好，那就是有關房貸的申請部分。
她不知道在跟銀行接洽時，銀行會怎麼決定給自己什麼樣條件的房貸。
雖然「房屋貸款」這四個字常出現在新聞上，真到買屋時才發現自己好像所知甚少。
透過朋友介紹，曉姿找到知名銀行的核貸人員「家家」，認真詢問房貸核貸需要注意的事情，以及申請時的小撇步。
家家在金融業有十年的經驗，也在貸款部門待了三、五年，聽到曉姿的問題，家家笑著說相較曾經貸款買房過的爸媽長輩，年輕人在貸款時對常會有比較多疑問。
「其實『貸款』這件事本身並沒有那麼複雜，」家家說，「當你選定好物件時，帶著自己的財力證明、身分證、買賣合約書，在銀行填寫正式申請書，之後銀行即會對房子進行估價並調閱客戶的『聯徵』紀錄，看申請者的信用狀況跟往來情形，大約三到五個工作天。
」「之後，銀行就會把這些資料傳送到徵信部門做進一步審核，期間核貸人員也會在電腦計算出來的結果，為客戶爭取優惠方案。
通常兩週核貸結果就能完成，之後銀行就會跟客戶做對保，展示利率、年限、額度、寬限期、違約金等資訊，讓客人簽制式合約書。
」「接下來會先設定將房子抵押給銀行，目的是在無法償還貸款時可由銀行進行處分，相關業務都會由代書完成，有時候仲介也會成立履約專戶保障雙方，等到相關文件都準備好也確認買賣雙方過戶情形後，銀行就會把錢撥到指定帳戶，這時候就能真正完成購屋動作，整個流程大概一到一個半月。
」家家微笑地說。
「等一下，等一下，」曉姿面露難色，「你剛剛說的聽起來很簡單，但裡面有好多專有名詞，我會不會在哪一環被坑，或是簽下不划算的合約呢？」「別緊張，別緊張，」家家笑著說，「讓我來一一為你解釋。
」利率、年限、代償、額度、寬限期、違約金、鑑價費等，各是什麼意思？看著有點一頭霧水的曉姿，家家決定先從「專有名詞」下手。
其實所謂的年限，就是你要花多長時間把錢還給銀行。
一般來說20年是基準，30年是最近為了年輕人購屋設計的年限，有些廣告或媒體報導的40年年限在實務上少之又少，除非信用和財力都很好，不然銀行很難會願意核貸。
「一般來說，銀行都會抓讓貸款人最晚最晚在80歲前還完房貸，」家家說，「即便如此，申請30年年限的年輕人也該思考，會不會還款完成的時候已經到了退休時間，會不會有收入減少的問題，這些都該納入申請時的考量。
」相較於年限，寬限期則是貸款之後有多長時間可以不還本金只還利息，對資歷良好的客戶，銀行可以給到兩三年的寬限期。
曉姿眼睛一亮說道：「先還利息不用還本金，這樣聽起來很划算耶！」「確實，有些年輕人因為購屋後需要一筆裝潢費，第一兩年全額還款會比較辛苦，這時候就會很受用，」家家說，「不過也別忘記寬限期是把本金分攤到之後的月份支付，之後每月要還的錢會稍微變重，所以還是要評估自己的還款能力。
」「至於貸款成數，則是銀行要貸房屋總價百分之多少給你的比例，台北大多可以貸到七至八成，新北的板橋、三重、蘆洲成數也蠻高，林口、三峽、淡水最近都更後發展性越來越好，銀行願意貸款的成數也會提高。
」「除了地點之外，銀行也會觀察周邊有沒有像是大型醫院、寺廟、加油站等等的『嫌惡設施』，因為急診室會有救護車聲音、寺廟會有人群嘈雜聲等等。
雖然客戶可能覺得就醫方便，但銀行若認定會破壞生活品質，就會影響貸款的成數。
」家家說。
「一樣的，貸款成數也不見得越高越好，雖然高貸款成數可以降低購屋者的頭期款支出，但之後每月需還的數目就會增加，還是要思考自己每個月可以還多少，量力而為。
」利率的話，就是貸款的利息，在台