算坪數：. 3. 投資效益評估：. 4. 彙整表：. (二) 第2 版；2012增訂版( 22/B3 )-'120912新增 ... 但本案因 地價相對於售價較高，不利透天 40M主幹道分隔島分開車道，偏向過境道路，商業氣息較 ... 預設『停車效坪』）÷964.67（基地面積）＝2.34層≒80%（開挖率）×3層。

... 本案為22F／B3，一般經驗值以土地款的3%概估。

土地開發實務作業這是「土地開發實務作業手冊」一書的作者－王英欽，為服務該書讀者、土開相關業界及土開相關科系學界所設立，以「土地開發」為主題的部落格。

日誌相簿影音好友名片201201082119案例-大樓、透天各一('150915配合2015年版上市，更新大樓案例。

2012新增版於'120912上架，同步新增大樓案新版)?基本架構除中央頒定的全國性法規外，各地方政府也多自定地方性法規來規範其轄區的土地管制與建築使用。

此外，土地開發更須先依循其所屬的都市計畫區的相關細部規定。

因此，每一宗基地的土地開發多是獨立的個案。

本單元以兩宗基地為例，詳列其規劃配置（排厝間、算坪數）與投資效益評估（算毛利）作業如下：('150915配合2015年版上市，更新大樓案例。

2012增訂版上架，'120912新增大樓(新，22/B3案)，'121019新增透天反算地價計算式解析，1018應讀者要求，更換較為清晰的附件18-1，0414增透天案例，0404發表)  （筆者：由於筆者對本部落格的編寫工具尚未上手，因此常見段落寬窄不一、縮編位置不齊、圖片越界太多等不理想畫面，在個人尚無法克服之前，請多包涵。

若有高手願意調教，懇請留言指導。

另淡粉底色字體為本書調整部分）  壹、大樓案例-2015第3版(17F/B2)。

2012增訂版(22/B3)-'120912新增，'121018更換較為清晰的附件18-1（參附件18,18-1） 一、規劃配置(排厝間、算坪數)  (一)2015年第3版(17F/B2) 1.配置圖:  2. 算坪數： 3.投資效益評估：4. 彙整表：(二)第2版；2012增訂版(22/B3)-'120912新增    （一）適用法規：先說明本案適用哪些法規，包括j位於哪個（或哪幾個）都市計畫區，該區的都市計畫案名。

本案位於台南市北區，屬【擬定台南市鄭仔寮地區（三等廿三號道路以北第四區）細部計劃案，78.04.19實施】，最近期的都市計畫為【變更台南市北區都市計畫（細部計畫）通盤檢討案，99.6.30實施】（以下簡稱【本計畫區】）外，也同時適用【台南市都市發展軸線第一期地區土地使用分區管制要點部分專案通盤檢討案，98.09.13實施】（按：此為台南市針對六條寬達30M以上的園道，得以無償（第一階段）、繳納回饋金（第二階段）的方式放寬其兩側容積率的專案。

此即本講「其他額外增加面積」中所謂的「各縣市專屬規定」之一例，在地慣以【綠軸專案】稱之），故將二者並列。

k適用哪些法規？本案除原有【本計畫區】規定外，還適用【綠軸專案】及【台南市容積移轉審查要點】（二）使用分區：土地使用分區為何？建蔽率、容積率為何？本案屬【本計畫區】住四：容積率180%（建蔽率60%）。

（三）基地面積：係指可規劃(請照)的實際面積。

若含路地（含待分割的道路截角地）、保留地或不得計入基地面積的（現有巷道）退讓地則須扣除。

或若仍須增購地，則另列面積，計入土地成本中。

本案所屬細部計劃範圍已依主要計畫規定完成市地重劃。

故本案土地面積964.67坪，全為“肉地”且無上述狀況，故基地面積964.67坪。

（四）產品定位：【本計畫區】距市區不遠，因容積率低，區內幾乎全為透天產品。

但本案因地價相對於售價較高，不利透天40M主幹道分隔島分開車道，偏向過境道路，商業氣息較弱，透店價位不易cover地價基地西臨園道，得適用【綠軸專案】提高容積率，並再以容移規定移入面積，為【本計畫區】極少數得以提供大樓所需容積的基地為區隔區內極少數低價大樓，故本案規劃中大坪數大樓。

以上為基地的基本資料，接下來才是各類面積計算式。

（五）計算式：（以下面積單位“坪”） 1.基地面積：本案基地面積964.67坪。

依【本計畫區】規定：西側臨40M路，騎樓地寬度4.25M。

本案於請照時，自應分列騎樓地與其他兩項面積。

但因本案規劃退縮騎樓地建