林奮強賣樓，攪到佢自己一身蟻，昨日傳媒又發掘出他的賣買合約屬必買必賣，立刻有經紀跑出來說，大多數是業主要求簽署必買必賣合約，就算他不是 ...必買必賣合約對業主極之不利湯文亮博士紀惠集團行政總裁2012月11月6日　　林奮強賣樓，攪到佢自己一身蟻，昨日傳媒又發掘出他的賣買合約屬必買必賣，立刻有經紀跑出來說，大多數是業主要求簽署必買必賣合約，就算他不是落井下石，亦都是語出驚人。

若果該名經紀是物業代理，我提議他重讀代理課程，但他如果是保險經紀又作別論。

　　我們經常說「前事不忘，後事之師」，林奮強出事，當然是不好，但我們又無能為力，倒不如從他的賣樓事件中學習，以防日後重蹈覆轍，此為「前事不忘，後事之師」最佳寫照。

　　現在買賣雙方所簽署的臨時買賣合約其實叫「預備合約」，當買賣雙方簽妥後便會交給各自律師查察有關契約。

在以往雙方有共識，就是若果買方在簽署正式買賣合約當日，未能交齊議定訂金，業主是有權沒收已收訂金。

相反若果業主不願意賣，或者不能夠賣，只要賠償已收訂金之相同金額便可以解除合約。

　　點解業主不能夠賣？我想，主要原因有兩個，就是欠銀行太多錢，銀行不同意賣，或者該物業尚有合股人，他們不同意賣，物業代理則會持中立態度，因為任何一方悔約，他便要負責全部佣金，正是「公死有肉食，婆死亦有肉食」。

所以這種合約叫預備合約，即是與一個預科生不能夠被稱為大學生或本科生一樣。

不過，入鄉隨俗，我依然稱之為「臨約」。

　　點解臨約又會變成必賣必買？我想，這又是「摸」貨累事。

97年期間，每一個物業買賣定必出現幾次摸貨轉售，有些甚至在簽訂臨約後便「摸」走物業，這樣問題來了，試問業主賠訂便可以取消合約，試問怎能夠「摸」貨？大家少擔心，那些聰明物業代理將那些賠訂條款全部取消，這樣，這張「臨約」便好似有魔法一樣，變成一張正式買賣合約，律師又變成為一個可有可無的角色，因為一切問題已經寫清楚，買家不能夠以僭建、契約有問題取消交易。

所以，律師在曚查查的情況下變成了一個橡皮圖章，浪費了多年所學，真的是相當不值。

　　律師一定比物業代理聰明，搵錢可能少一些。

於是他們將這個「必買必賣」合約變成為「必賣未必買」合約。

他們建議客戶用一間新有限公司，或稱兩蚊公司，作為買方。

若果在簽正式合約時發覺有問題便拒絕簽署，或用法律解決，或損失訂金便是。

他們這招亦有名堂，叫「進可攻，退可走」，所以，該名經紀說多數由業主希望簽訂必買必賣合約是錯誤，估計林奮強亦不會犯此錯誤。

　　所以，為公平起見，應恢復以前的賠訂制度，待雙方最少有14日冷靜期，大不了損失大約5%訂金便算。

否則，只要業主偶一不慎，大筆一揮，物業便屬於別人。