惡性通膨時，貨幣貶值的很快，民眾都不願意持有貨幣，所以該國貨幣很 ... 所以，以此角度來看，在這段區間，不僅是規避國內的通膨或是全球、 ...最新消息│開發項目│關於台灣房巢│活動紀錄│專家觀點登入最新消息│開發項目│關於台灣房巢│活動紀錄│專家觀點登入最新消息開發項目關於台灣房巢活動紀錄專家觀點登入登入身分證號登入密碼登入忘記密碼MSQMDAC專家觀點分享高通膨下，投資房產是較合適的選擇嗎作者:蔡怡純│2020/10國立高雄大學特聘教授自從2007年美國發生次級房貸風暴和2008年又發生雷曼金融風暴之後，全世界各國都採行相當寬鬆的貨幣政策來拯救金融市場的危機，及避免危機擴大到總體經濟。

寬鬆的貨幣政策有多項工具，其中就包含了增加大量的貨幣供給到市場和偏低的利率。

貨幣供給大量的增加，會使得「過多的金錢追逐過少的財貨」，容易造成通貨膨脹;偏低的利率，會造成當民眾把資金存入銀行時，名目的利息都被通膨抵消，而實質收益甚低的情況。

另一方面，寬鬆的貨幣政策通常是在市場較低迷時為刺激經濟而出現，所以在此時，因為低利而認為定存不划算，就把資金投入證券市場的民眾，又常因為高度波動的風險，反而受到損失。

故而，在高通膨下，資產的配置是一門特別深的學問。

本文簡介過去的一些研究、實證的證據和以實務的資料來討論:高通膨下，投資房產是較合適的選擇嗎?特別是，2020年一開始，全球又遇到新冠疫情，為防止世界經濟進入衰退，美國聯準會果斷積極的干預市場，除了採行幾乎是零利率的低利政策外，也提出「無限量」貨幣量化寬鬆，使得投資人又面對更大的資金配置的挑戰，即面臨「高通膨和低利率」的情境。

本文將客觀的比較股市、房市、黃金、原油等資產或商品市場，以歷史資料來說明它們在反應通膨改變的能力，也就是「抗通膨」的好處，希望在當前資產配置課題遇到衝擊時，提供投資人多一點可參考的資訊。

一、通膨現象在圖一中繪出台灣和美國的消費者物價指數，及以此指數所計算的通貨膨脹率。

通貨膨脹率大於零就是通膨現象，反之則為通縮現象。

當通膨異常高，如出現兩位數的通貨膨脹率(一般認為大於50%)，或一日三價的情況，就為惡性通膨。

惡性通膨時，貨幣貶值的很快，民眾都不願意持有貨幣，所以該國貨幣很容易就出現崩盤，嚴重時貨幣體制會崩潰，需要以新的貨幣來重整。

惡性通膨這麼嚴重不代表通縮就好，因為通縮現象通常是伴隨著景氣蕭條時的產物。

微幅的通膨是最有利經濟發展的，目前大致是以2%為準。

資料來源：行政院主計處；U.S.BureauofLaborStatistics由圖一中可以看到，美國通縮現象是很罕見的。

由這次新冠疫情也可以看到，美國聯準會的貨幣政策決策相當靈敏，可避免景氣衰退的發生，所以也較不會出現通縮的現象。

但是美國寬鬆的貨幣政策的效果容易外溢到其他市場去，我們這樣淺碟的市場當然更容易受到影響。

不過即使如此，我國的通貨膨脹率仍是相當穩定，特別是2008年後，物價的波動是相當穩定的，以年通膨率來看，也都在2%的區間內。

然而縱使是各國央行追循的2%通膨率的目標，換算年定存的實質報酬率，也容易出現:存了一年的定存後，實質財富卻是減少的情況。

所以資金會開始找尋至少報酬率高過2%的投資標的。

資料來源：信義房屋不動產企劃研究室二、房市表現和通貨膨脹資料來源：S&PDowJonesIndices圖二中繪出台灣房價指數及其報酬率，而圖三繪出美國房價指數及其報酬率。

可以發現，以美國2007年發生次貸風暴而引發房價崩盤之前來看，美國房價指數的趨勢是波動性小、穩定地上揚的。

房價指數如同物價指數一般，展現的是市場的平均水準，當然一個市場內會有不同的物件，但大致上而言，如果不是選擇到較差的區域或物件，家戶持有的房產所帶來的財富成長就大約是如此。

由90年代開始起漲，一直到2000年後股市有網路的泡沫，所以資金又大舉投資實質資產，就造成漲幅擴大。

在2007年房價崩盤之前，美國的房產確實是低風險高報酬的投資。

而且除了在90年代還有幾季出現負的報酬，2000年至2007年，房價是一路上揚沒有出現跌勢的，年報酬率也常出現超過10%的景況，造成了資金又加速匯入這個市場，而後市場過熱才出現2007年的修正。

但是這一波的修正若和股市比較起來，不管是在幅度上，在反彈期間上，都是呈現修正風險較小的情況。

以全美國的平均房價來看，早已超過修正前的水準了