民法425延伸文章資訊，搜尋引擎最佳文章推薦
1. 業務說明∣ 公證人林智育事務所
是以，依據依民法第425條第2項規定之反面解釋，不動產租賃契約期限超過五年或未定有租賃期限者，需經公證後，房客才能在房東將房屋或土地出售予他人時主張其 ...Togglenavigation公證人簡介業務說明文件下載收費標準交通資訊相關連結業務說明次選單公證制度新制說明本所公、認證主要服務項目辦理公、認證的好處何謂公證與認證如何辦理公、認證公證實益以租賃契約為例業務說明Business公證實益以租賃契約為例按，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，民法第425條定有明文。
是以，依據依民法第425條第2項規定之反面解釋，不動產租賃契約期限超過五年或未定有租賃期限者，需經公證後，房客才能在房東將房屋或土地出售予他人時主張其租約對他人亦有效繼續存在（俗稱買賣不破租賃）。
當房東與房客來到公證人面前表明，房客如未依約給付租金、違約金或於租期屆滿不返還房屋，或房東未依約返還保證金（俗稱押金）者，均願「逕受強制執行」，日後若發生房東、房客不依約履行時，當事人即可持公證書向法院執行處直接聲請強制執行，而無須經過法院判決確定之訴訟程序。
按經公證的租約文件，公證人依法應自租期屆滿後保存15年，故有保全證據之效果。
在公證租約過程中，除由公證人於實際體驗中探求當事人的真意及租賃事實，並核對房東與房客之身份證明文件與租賃標的之權利證明文件外，並由公證人與當事人共同逐一確認及說明租約各條款的法律上效果，使當事人在簽訂租約前，能完全充份的了解其租約上應有的權利與義務。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，民法第425條定有明文。
是以，依據依民法第425條第2項規定之反面解釋，不動產租賃契約期限超過五年或未定有租賃期限者，需經公證後，房客才能在房東將房屋或土地出售予他人時主張其租約對他人亦有效繼續存在（俗稱買賣不破租賃）。
當房東與房客來到公證人面前表明，房客如未依約給付租金、違約金或於租期屆滿不返還房屋，或房東未依約返還保證金（俗稱押金）者，均願「逕受強制執行」，日後若發生房東、房客不依約履行時，當事人即可持公證書向法院執行處直接聲請強制執行，而無須經過法院判決確定之訴訟程序。
按經公證的租約文件，公證人依法應自租期屆滿後保存15年，故有保全證據之效果。
在公證租約過程中，除由公證人於實際體驗中探求當事人的真意及租賃事實，並核對房東與房客之身份證明文件與租賃標的之權利證明文件外，並由公證人與當事人共同逐一確認及說明租約各條款的法律上效果，使當事人在簽訂租約前，能完全充份的了解其租約上應有的權利與義務。
2. 民法§425 相關法條-全國法規資料庫
跳至主要內容:::現在位置：首頁中央法規所有條文民法相關法條友善列印相關法條法規名稱：民法EN第425條出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
民法（民國110年01月20日）EN本法規部分或全部條文尚未生效第294條債權人得將債權讓與於第三人。
但左列債權，不在此限：一、依債權之性質，不得讓與者。
二、依當事人之特約，不得讓與者。
三、債權禁止扣押者。
前項第二款不得讓與之特約，不得以之對抗善意第三人。
第300條第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。
第421條稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。
第426條出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。
第842條（刪除）第917條典權人得將典權讓與他人或設定抵押權。
典物為土地，典權人在其上有建築物者，其典權與建築物，不得分離而為讓與或其他處分。
第946條占有之移轉，因占有物之交付而生效力。
前項移轉，準用第七百六十一條之規定。
土地法（民國100年06月15日）EN第107條出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。
海商法（民國98年07月08日）EN第84條旅客於發航二十四小時前，得給付票價十分之二，解除契約；其於發航前因死亡、疾病或其他基於本身不得已之事由，不能或拒絕乘船者，運送人得請求票價十分之一。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
民法（民國110年01月20日）EN本法規部分或全部條文尚未生效第294條債權人得將債權讓與於第三人。
但左列債權，不在此限：一、依債權之性質，不得讓與者。
二、依當事人之特約，不得讓與者。
三、債權禁止扣押者。
前項第二款不得讓與之特約，不得以之對抗善意第三人。
第300條第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。
第421條稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。
第426條出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。
第842條（刪除）第917條典權人得將典權讓與他人或設定抵押權。
典物為土地，典權人在其上有建築物者，其典權與建築物，不得分離而為讓與或其他處分。
第946條占有之移轉，因占有物之交付而生效力。
前項移轉，準用第七百六十一條之規定。
土地法（民國100年06月15日）EN第107條出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。
海商法（民國98年07月08日）EN第84條旅客於發航二十四小時前，得給付票價十分之二，解除契約；其於發航前因死亡、疾病或其他基於本身不得已之事由，不能或拒絕乘船者，運送人得請求票價十分之一。
3. 民法§425-全國法規資料庫
跳至主要內容:::現在位置：首頁中央法規所有條文條文內容P友善列印加入資料夾：儲存確定新增資料夾管理資料夾條文內容法規名稱：民法EN生效狀態：※本法規部分或全部條文尚未生效，最後生效日期：未定連結舊法規內容1.本法 88.04.21 增訂之第 166-1 條條文施行日期，由行政院會同司法 院另定之。
2.本法 110.01.13 修正之第 12、13、973、980、1049、1077、1091、 1127、1128 條條文及刪除之第 981、990 條條文，自中華民國一百十 二年一月一日施行。
3.本法 110.01.20 修正之第 205 條條文，自公布後六個月施行。
法規類別：行政＞法務部＞法律事務目第425條出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
相關大法官解釋相關判例相關法條
2.本法 110.01.13 修正之第 12、13、973、980、1049、1077、1091、 1127、1128 條條文及刪除之第 981、990 條條文，自中華民國一百十 二年一月一日施行。
3.本法 110.01.20 修正之第 205 條條文，自公布後六個月施行。
法規類別：行政＞法務部＞法律事務目第425條出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
相關大法官解釋相關判例相關法條
4. 民法§425 相關大法官解釋-全國法規資料庫
跳至主要內容:::現在位置：首頁中央法規所有條文民法相關大法官解釋友善列印相關大法官解釋法規名稱：民法EN第425條出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
1.解釋字號：釋字第727號解釋日期：民國104年02月06日解釋文：中華民國八十五年二月五日制定公布之國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）第二十二條規定：「規劃改建之眷村，其原眷戶有四分之三以上同意改建者，對不同意改建之眷戶，主管機關得逕行註銷其眷舍居住憑證及原眷戶權益，收回該房地，並得移送管轄之地方法院裁定後強制執行。
」（九十六年一月三日修正公布將四分之三修正為三分之二，並改列為第一項）對於不同意改建之原眷戶得逕行註銷其眷舍居住憑證及原眷戶權益部分，與憲法第七條之平等原則尚無牴觸。
惟同意改建之原眷戶除依眷改條例第五條第一項前段規定得承購住宅及輔助購宅款之權益外，尚得領取同條例施行細則第十三條第二項所定之搬遷補助費及同細則第十四條所定之拆遷補償費，而不同意改建之原眷戶不僅喪失前開承購住宅及輔助購宅款權益，並喪失前開搬遷補助費及拆遷補償費；況按期搬遷之違占建戶依眷改條例第二十三條規定，尚得領取拆遷補償費，不同意改建之原眷戶竟付之闕如；又對於因無力負擔自備款而拒絕改建之極少數原眷戶，應為如何之特別處理，亦未有規定。
足徵眷改條例尚未充分考慮不同意改建所涉各種情事，有關法益之權衡並未臻於妥適，相關機關應儘速通盤檢討改進。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
1.解釋字號：釋字第727號解釋日期：民國104年02月06日解釋文：中華民國八十五年二月五日制定公布之國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）第二十二條規定：「規劃改建之眷村，其原眷戶有四分之三以上同意改建者，對不同意改建之眷戶，主管機關得逕行註銷其眷舍居住憑證及原眷戶權益，收回該房地，並得移送管轄之地方法院裁定後強制執行。
」（九十六年一月三日修正公布將四分之三修正為三分之二，並改列為第一項）對於不同意改建之原眷戶得逕行註銷其眷舍居住憑證及原眷戶權益部分，與憲法第七條之平等原則尚無牴觸。
惟同意改建之原眷戶除依眷改條例第五條第一項前段規定得承購住宅及輔助購宅款之權益外，尚得領取同條例施行細則第十三條第二項所定之搬遷補助費及同細則第十四條所定之拆遷補償費，而不同意改建之原眷戶不僅喪失前開承購住宅及輔助購宅款權益，並喪失前開搬遷補助費及拆遷補償費；況按期搬遷之違占建戶依眷改條例第二十三條規定，尚得領取拆遷補償費，不同意改建之原眷戶竟付之闕如；又對於因無力負擔自備款而拒絕改建之極少數原眷戶，應為如何之特別處理，亦未有規定。
足徵眷改條例尚未充分考慮不同意改建所涉各種情事，有關法益之權衡並未臻於妥適，相關機關應儘速通盤檢討改進。
5. 民法§425-1-全國法規資料庫
跳至主要內容:::現在位置：首頁中央法規所有條文條文內容P友善列印加入資料夾：儲存確定新增資料夾管理資料夾條文內容法規名稱：民法EN生效狀態：※本法規部分或全部條文尚未生效，最後生效日期：未定連結舊法規內容1.本法 88.04.21 增訂之第 166-1 條條文施行日期，由行政院會同司法 院另定之。
2.本法 110.01.13 修正之第 12、13、973、980、1049、1077、1091、 1127、1128 條條文及刪除之第 981、990 條條文，自中華民國一百十 二年一月一日施行。
3.本法 110.01.20 修正之第 205 條條文，自公布後六個月施行。
法規類別：行政＞法務部＞法律事務目第425-1條土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
相關法條
2.本法 110.01.13 修正之第 12、13、973、980、1049、1077、1091、 1127、1128 條條文及刪除之第 981、990 條條文，自中華民國一百十 二年一月一日施行。
3.本法 110.01.20 修正之第 205 條條文，自公布後六個月施行。
法規類別：行政＞法務部＞法律事務目第425-1條土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
相關法條
6. 民法§425 相關判例-全國法規資料庫
跳至主要內容:::現在位置：首頁中央法規所有條文民法相關判例友善列印相關判例法規名稱：民法EN第425條出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
1.裁判字號：84年台上字第163號裁判日期：民國84年01月26日要旨：民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。
2.裁判字號：69年台上字第2146號裁判日期：民國69年07月16日要旨：被上訴人因分析家產將承租之系爭耕地分歸其長子劉某耕作，核與轉租有間，雖被上訴人與其長子劉某分戶，未營共同生活，上訴人仍不得以被上訴人分析家產之行為為轉租，而主張原訂租約無效。
3.裁判字號：69年台上字第720號裁判日期：民國69年03月19日要旨：民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權移轉業已生效為其要件。
不動產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力，原審既認定系爭房屋未為保存登記，縱令屬於郭某所有，於出租後贈與被上訴人，無從辦理所有權移轉登記，自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權，應無民法第四百二十五條規定之適用。
4.裁判字號：65年台上字第156號裁判日期：民國65年01月23日要旨：民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。
5.裁判字號：60年台上字第4615號裁判日期：民國60年12月17日要旨：抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣(拍賣)契約內容之一部。
無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。
6.裁判字號：59年台上字第2490號裁判日期：民國59年07月30日要旨：使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。
7.裁判字號：51年台上字第2858號裁判日期：民國51年10月26日要旨：依司法院院字第一九○九號解釋，出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，係依其讓予契約內容，如為無押租金之租賃，當不得向承租人請求押租金之交付，如為有押租金之租賃，則除承租人尚未履行交付押租金者，得依原約請求交付外，若承租人已依原約將押租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題，其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合。
8.裁判字號：45年台上字第841號裁判日期：民國45年06月28日要旨：典權存續中，典權人將典物出租他人，其租賃之期限不得逾原典權之期限，既為民法第九百十五條第二項所明定，則典物經出典人回贖後，該他人與典權人所訂之租約，對於出典人，自無援用同法第四百二十五條規定，主張繼續存在之餘地。
9.裁判字號：45年台上字第590號裁判日期：民國45年04月26日要旨：承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同。
10.裁判字號：44年台上字第1101號裁判日期：民國44年09月23日要旨：被上訴人向訴外人某甲買受系爭房屋後，雖未完成其所有權移轉登記，但其行使之租賃物返還請求權，係基於租賃關係即債之關係所發生，被上訴人既已向原出租人之某甲一併受讓其權利，並將此項事由通知上訴人，則其對上訴人行使出租人之權利，自不因系爭房屋之未完成所有權移轉登記而受影響。
11.裁判字號：44年台上字第30
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
1.裁判字號：84年台上字第163號裁判日期：民國84年01月26日要旨：民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。
2.裁判字號：69年台上字第2146號裁判日期：民國69年07月16日要旨：被上訴人因分析家產將承租之系爭耕地分歸其長子劉某耕作，核與轉租有間，雖被上訴人與其長子劉某分戶，未營共同生活，上訴人仍不得以被上訴人分析家產之行為為轉租，而主張原訂租約無效。
3.裁判字號：69年台上字第720號裁判日期：民國69年03月19日要旨：民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權移轉業已生效為其要件。
不動產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力，原審既認定系爭房屋未為保存登記，縱令屬於郭某所有，於出租後贈與被上訴人，無從辦理所有權移轉登記，自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權，應無民法第四百二十五條規定之適用。
4.裁判字號：65年台上字第156號裁判日期：民國65年01月23日要旨：民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。
5.裁判字號：60年台上字第4615號裁判日期：民國60年12月17日要旨：抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣(拍賣)契約內容之一部。
無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。
6.裁判字號：59年台上字第2490號裁判日期：民國59年07月30日要旨：使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。
7.裁判字號：51年台上字第2858號裁判日期：民國51年10月26日要旨：依司法院院字第一九○九號解釋，出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，係依其讓予契約內容，如為無押租金之租賃，當不得向承租人請求押租金之交付，如為有押租金之租賃，則除承租人尚未履行交付押租金者，得依原約請求交付外，若承租人已依原約將押租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題，其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合。
8.裁判字號：45年台上字第841號裁判日期：民國45年06月28日要旨：典權存續中，典權人將典物出租他人，其租賃之期限不得逾原典權之期限，既為民法第九百十五條第二項所明定，則典物經出典人回贖後，該他人與典權人所訂之租約，對於出典人，自無援用同法第四百二十五條規定，主張繼續存在之餘地。
9.裁判字號：45年台上字第590號裁判日期：民國45年04月26日要旨：承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同。
10.裁判字號：44年台上字第1101號裁判日期：民國44年09月23日要旨：被上訴人向訴外人某甲買受系爭房屋後，雖未完成其所有權移轉登記，但其行使之租賃物返還請求權，係基於租賃關係即債之關係所發生，被上訴人既已向原出租人之某甲一併受讓其權利，並將此項事由通知上訴人，則其對上訴人行使出租人之權利，自不因系爭房屋之未完成所有權移轉登記而受影響。
11.裁判字號：44年台上字第30
7. 民法425條所有權讓與不破租賃-林傳源律師@ 詮泰法律事務所 ...
民法425條所有權讓與不破租賃-林傳源律師 · 1)有租賃關係之存在 · 2)租賃物交付與承租人，並由承租人占有中： · 3)租賃物所有人將該物所有權移轉與 ...詮泰法律事務所跳到主文詮泰法律事務所部落格全站分類：不設分類相簿部落格留言名片Oct29Thu201519:26民法425條所有權讓與不破租賃-林傳源律師大維新婚不久，與妻子商議後決定到台北打拼，並在新店某處租屋一棟。
原以為生活總算可以安頓下來，未料房東於大維租屋後一個月即對大維表示，已有神祕買主願意出高價購買此棟房屋，且神秘買主是否同意讓大維繼續租此棟房屋不得而知，大維非常苦惱，才剛租下的房子該怎麼辦呢？又倘情況為大維租屋後一個月，房東因積欠大筆債務潛逃之國外，該棟房屋亦遭法院拍賣，大維又應如何是好？本案例涉及民法第425條之規定，按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
(第一項)前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
(第二項)」，民法第425條定有明文，即俗稱「買賣不破租賃」之規定。
本條之立法意旨係考量承租人多屬經濟上弱勢者，為保障承租人之生活居住法益，特別制定本條限縮所有權人之權能，使租賃契約仍存於受讓人與承租人間，不致使承租人居無定所。
而適用本條須具備以下前提要件1)有租賃關係之存在2)租賃物交付與承租人，並由承租人占有中：民法第425條為債權物權化之規定，物權行為之所以有「對世效力」係因物權行為具有「公示外觀」，而民法第425條所設定之公示外觀方式即為承租人「占有」租賃物。
又民法第761條規定交付之方式有四種，分別為現實交付、簡易交付、占有改定和指示交付，則此四種交付方式是否均符合民法第425條出租人交付租賃物之要件呢？在現實交付和簡易交付之情形，受讓人均現實占有標的物，較無疑問。
惟占有改定（讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。
）和指示交付中（讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。
），受讓人並無現實占有標的物，從而民法第425條所稱之交付僅限於現實交付和簡易交付二種，也就是說，承租人須對房屋有占有之權利外觀始得適用本條。
3)租賃物所有人將該物所有權移轉與第三人：所有權移轉之原因，最普遍者為買賣契約，其他情形可能為贈與、拍賣等。
我國通說見解就強制執行中拍賣之性質採私法買賣關係說，亦即拍賣雖是由法院將房屋拍賣給拍定人，惟性質上仍類似私人間之房屋買賣契約，因此拍定人所拍得之房屋如已有租賃關係存在，仍有本條之適用。
陳上所述，所有權移轉之原因可能為買賣，可能為贈與，可能為拍賣等不一而足，是故，民法第425條應稱為「所有權讓與不破租賃」較為正確，蓋所有權讓與之原因並不限於買賣關係也。
4)未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
民法第425條第2項乃所有權讓與不破租賃之除外規定，於適用上須加以注意，如租賃契約未經公證且期限未滿五年或未定期限者，則無本條之適用。
本條之法律效果為「法定債之移轉」，亦即原出租人與承租人之租賃契約由受讓人(新的房屋所有人)承擔，換言之，受讓人和承租人間仍有租賃關係，承租人可本其享有之租賃債權占有該屋，新的房屋所有人不可以將承租人掃地出門的！亦有謂民法第425條係「債權物權化」之規定，蓋債之關係本質上僅具有相對性，不得對抗第三人，若依此原則，承租人萬無可能以其原有之租賃契約對抗房屋的受讓人，因為租賃契約為債權契約僅具有相對性。
然而，民法第425條即於特定要件下，賦予租賃契約物權之效力，也就是可以對抗租賃契約相對人以外之第三人，當新的房屋所有人欲收回該屋時，承租人得主張租賃契約仍具有效力。
综上所述，案例中之兩種情形，除有第2項規定之情形，均有民法第425條之適用，也就是大維可以對新的房屋所有人主張租賃契約存在，新的房屋所有人不能將大維趕出去的。
全站熱搜創作者介紹詮泰法律事務所詮泰法律事務所詮泰法律事務所發表在痞客邦留言(0)人氣()E-mail轉寄全站分類：生活綜合上一篇：偷捺植物人指印是否成立妨害自由罪-林傳源律師下一篇：遭脅迫簽下本票之救濟-林傳源律師歷史上的今天2015:何種行為構成性騷擾呢?-林傳源律師2015:遭脅迫簽下本票之救濟-林傳源律師2015:偷捺植物人指印是否成立妨害自由罪-林傳源律師2015:小三之相關法
原以為生活總算可以安頓下來，未料房東於大維租屋後一個月即對大維表示，已有神祕買主願意出高價購買此棟房屋，且神秘買主是否同意讓大維繼續租此棟房屋不得而知，大維非常苦惱，才剛租下的房子該怎麼辦呢？又倘情況為大維租屋後一個月，房東因積欠大筆債務潛逃之國外，該棟房屋亦遭法院拍賣，大維又應如何是好？本案例涉及民法第425條之規定，按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
(第一項)前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
(第二項)」，民法第425條定有明文，即俗稱「買賣不破租賃」之規定。
本條之立法意旨係考量承租人多屬經濟上弱勢者，為保障承租人之生活居住法益，特別制定本條限縮所有權人之權能，使租賃契約仍存於受讓人與承租人間，不致使承租人居無定所。
而適用本條須具備以下前提要件1)有租賃關係之存在2)租賃物交付與承租人，並由承租人占有中：民法第425條為債權物權化之規定，物權行為之所以有「對世效力」係因物權行為具有「公示外觀」，而民法第425條所設定之公示外觀方式即為承租人「占有」租賃物。
又民法第761條規定交付之方式有四種，分別為現實交付、簡易交付、占有改定和指示交付，則此四種交付方式是否均符合民法第425條出租人交付租賃物之要件呢？在現實交付和簡易交付之情形，受讓人均現實占有標的物，較無疑問。
惟占有改定（讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。
）和指示交付中（讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。
），受讓人並無現實占有標的物，從而民法第425條所稱之交付僅限於現實交付和簡易交付二種，也就是說，承租人須對房屋有占有之權利外觀始得適用本條。
3)租賃物所有人將該物所有權移轉與第三人：所有權移轉之原因，最普遍者為買賣契約，其他情形可能為贈與、拍賣等。
我國通說見解就強制執行中拍賣之性質採私法買賣關係說，亦即拍賣雖是由法院將房屋拍賣給拍定人，惟性質上仍類似私人間之房屋買賣契約，因此拍定人所拍得之房屋如已有租賃關係存在，仍有本條之適用。
陳上所述，所有權移轉之原因可能為買賣，可能為贈與，可能為拍賣等不一而足，是故，民法第425條應稱為「所有權讓與不破租賃」較為正確，蓋所有權讓與之原因並不限於買賣關係也。
4)未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
民法第425條第2項乃所有權讓與不破租賃之除外規定，於適用上須加以注意，如租賃契約未經公證且期限未滿五年或未定期限者，則無本條之適用。
本條之法律效果為「法定債之移轉」，亦即原出租人與承租人之租賃契約由受讓人(新的房屋所有人)承擔，換言之，受讓人和承租人間仍有租賃關係，承租人可本其享有之租賃債權占有該屋，新的房屋所有人不可以將承租人掃地出門的！亦有謂民法第425條係「債權物權化」之規定，蓋債之關係本質上僅具有相對性，不得對抗第三人，若依此原則，承租人萬無可能以其原有之租賃契約對抗房屋的受讓人，因為租賃契約為債權契約僅具有相對性。
然而，民法第425條即於特定要件下，賦予租賃契約物權之效力，也就是可以對抗租賃契約相對人以外之第三人，當新的房屋所有人欲收回該屋時，承租人得主張租賃契約仍具有效力。
综上所述，案例中之兩種情形，除有第2項規定之情形，均有民法第425條之適用，也就是大維可以對新的房屋所有人主張租賃契約存在，新的房屋所有人不能將大維趕出去的。
全站熱搜創作者介紹詮泰法律事務所詮泰法律事務所詮泰法律事務所發表在痞客邦留言(0)人氣()E-mail轉寄全站分類：生活綜合上一篇：偷捺植物人指印是否成立妨害自由罪-林傳源律師下一篇：遭脅迫簽下本票之救濟-林傳源律師歷史上的今天2015:何種行為構成性騷擾呢?-林傳源律師2015:遭脅迫簽下本票之救濟-林傳源律師2015:偷捺植物人指印是否成立妨害自由罪-林傳源律師2015:小三之相關法
8. 不動產法規～10分鐘搞懂買賣不破租賃-46 @ 鑑價專業網 ...
民法第425條：. Ⅰ出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
Ⅱ前項規定，於未經 ...關閉廣告鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價跳到主文房地產行情、資產估價方法、土地法規專業分享，不動產估價與無形資產估價案例分析，各大都市更新估價價格、預售屋估價價格、新成屋估價價格，另外也有會計公報分享，專業的鑑價師(不動產估價師)團隊!部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Dec01Thu201118:18不動產法規～10分鐘搞懂買賣不破租賃-46<不動產行情、不動產估價、不動產法規類> 週報主題：10分鐘搞懂～「買賣不破租賃」前言：在現今社會中，每個人在求學或工作過程中多少都有租房子的經驗，大多認為租房子不過就是跟房東簽合約，認為也沒什麼大不了的事情，但是假如房東在承租期中將房屋所有權移轉賣給他人，那該如何保障自己的承租權利?因此本期電子週報將對「買賣不破租賃」在民法上的規定深入探討！一、買賣不破租賃之定義民法第425條：Ⅰ出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
Ⅱ前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
買賣不破租賃可解釋為「所有權的移轉不影響租賃權」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人。
二、租賃物權化租賃權原屬於債權之ㄧ，其效力原僅於相對人而不得對抗第三人，但因為承租人通常為經濟上較為弱勢一方，為保護承租人，故特別訂定民法第425條，強化其效力，得以對抗第三人，稱之為「租賃物權化」。
三、買賣不破租賃之成立要件(一)需為出租人將租賃物之所有權讓與第三人出租人如果不是所有權人，而所有權人出售其所有物時無本條例適用。
但出租人如果是所有權人之委任獲得其承諾而出租者，應類推適用本條(78年12次民庭決議)(二)租賃物之所有權讓與在租賃物交付於承租人之後，而承租人繼續佔有中 如果租賃物尚未交付承租人，或承租人受交付後中止占有，承租人均不得主張本條之適用(參照院字3073號解釋)(三)需租賃契約有效(四)未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適 用之租期超過五年或不定期契約需要經過公證，才能適用。
實務上因為法院不動產拍賣，常有債務人勾結第三人製造假租約(即俗稱的海蟑螂)，簽訂虛偽的長期租約或未定期限租約，而主張「買賣不破租賃」之保障，因而影響不動產之拍賣，故修正民法第425條有關買賣不破租賃的規定，並民國89年5月5日實行。
四、案例某甲想透過法拍市場，希望已低於市場行情價格，購買自己的第一間房子，但是他在法院投標公告標示上看到「第三人承租中，拍定後不點交」，請問點交與不點交情形跟承租人有關係嗎?那得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?答：(一)法院會有點交或不點交情形，主要是因為民法第425條「買賣不破租賃」之規定，假如拍賣房子目前有房客承租中，為了要保護房客之權益，執行法院就不負責交屋動作，得標人得自行與對方協商交屋條件，或者另行訴訟解決，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
(二)至於得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?主要在於承租人是否能主張「買賣不破租賃」，以對抗第三人。
承租人與前屋主簽訂之契約，假如租期為五年以上，若未經公證，依民法第425條第二項之規定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，故承租人不得對甲主張「買賣不破租賃」之保障。
反之，如果承租人與屋主簽訂之五年以上租期之契約，且經法院公證，就可適用民法第425條之規定，對第三人主張「買賣不破租賃」之保障。
因此會有不肖房客或債務人勾結第三人(海蟑螂)，製造租約或是刻意營造房屋有人居住情形，主張「買賣不破租賃」，惡意霸佔房屋，意圖向拍定人索取高額的搬遷費用，以獲取高額利潤。
五、買賣不破租賃之成立要件租賃契約在我們一般生活中很容易遇到，不過房客簽約時都不會留意自身的權益，往往容易發生租屋糾紛，因此希望藉由本篇電子報針對民法物權篇「買賣不破租賃」的規定深入探討，藉由此次法規的說明，相信大家對於「買賣不破租賃」已有全盤的認識及觀念藉以保護自身應有權益。
不動產估價服務介紹線上洽詢服務電話0800-
Ⅱ前項規定，於未經 ...關閉廣告鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價跳到主文房地產行情、資產估價方法、土地法規專業分享，不動產估價與無形資產估價案例分析，各大都市更新估價價格、預售屋估價價格、新成屋估價價格，另外也有會計公報分享，專業的鑑價師(不動產估價師)團隊!部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Dec01Thu201118:18不動產法規～10分鐘搞懂買賣不破租賃-46<不動產行情、不動產估價、不動產法規類> 週報主題：10分鐘搞懂～「買賣不破租賃」前言：在現今社會中，每個人在求學或工作過程中多少都有租房子的經驗，大多認為租房子不過就是跟房東簽合約，認為也沒什麼大不了的事情，但是假如房東在承租期中將房屋所有權移轉賣給他人，那該如何保障自己的承租權利?因此本期電子週報將對「買賣不破租賃」在民法上的規定深入探討！一、買賣不破租賃之定義民法第425條：Ⅰ出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
Ⅱ前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
買賣不破租賃可解釋為「所有權的移轉不影響租賃權」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人。
二、租賃物權化租賃權原屬於債權之ㄧ，其效力原僅於相對人而不得對抗第三人，但因為承租人通常為經濟上較為弱勢一方，為保護承租人，故特別訂定民法第425條，強化其效力，得以對抗第三人，稱之為「租賃物權化」。
三、買賣不破租賃之成立要件(一)需為出租人將租賃物之所有權讓與第三人出租人如果不是所有權人，而所有權人出售其所有物時無本條例適用。
但出租人如果是所有權人之委任獲得其承諾而出租者，應類推適用本條(78年12次民庭決議)(二)租賃物之所有權讓與在租賃物交付於承租人之後，而承租人繼續佔有中 如果租賃物尚未交付承租人，或承租人受交付後中止占有，承租人均不得主張本條之適用(參照院字3073號解釋)(三)需租賃契約有效(四)未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適 用之租期超過五年或不定期契約需要經過公證，才能適用。
實務上因為法院不動產拍賣，常有債務人勾結第三人製造假租約(即俗稱的海蟑螂)，簽訂虛偽的長期租約或未定期限租約，而主張「買賣不破租賃」之保障，因而影響不動產之拍賣，故修正民法第425條有關買賣不破租賃的規定，並民國89年5月5日實行。
四、案例某甲想透過法拍市場，希望已低於市場行情價格，購買自己的第一間房子，但是他在法院投標公告標示上看到「第三人承租中，拍定後不點交」，請問點交與不點交情形跟承租人有關係嗎?那得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?答：(一)法院會有點交或不點交情形，主要是因為民法第425條「買賣不破租賃」之規定，假如拍賣房子目前有房客承租中，為了要保護房客之權益，執行法院就不負責交屋動作，得標人得自行與對方協商交屋條件，或者另行訴訟解決，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
(二)至於得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?主要在於承租人是否能主張「買賣不破租賃」，以對抗第三人。
承租人與前屋主簽訂之契約，假如租期為五年以上，若未經公證，依民法第425條第二項之規定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，故承租人不得對甲主張「買賣不破租賃」之保障。
反之，如果承租人與屋主簽訂之五年以上租期之契約，且經法院公證，就可適用民法第425條之規定，對第三人主張「買賣不破租賃」之保障。
因此會有不肖房客或債務人勾結第三人(海蟑螂)，製造租約或是刻意營造房屋有人居住情形，主張「買賣不破租賃」，惡意霸佔房屋，意圖向拍定人索取高額的搬遷費用，以獲取高額利潤。
五、買賣不破租賃之成立要件租賃契約在我們一般生活中很容易遇到，不過房客簽約時都不會留意自身的權益，往往容易發生租屋糾紛，因此希望藉由本篇電子報針對民法物權篇「買賣不破租賃」的規定深入探討，藉由此次法規的說明，相信大家對於「買賣不破租賃」已有全盤的認識及觀念藉以保護自身應有權益。
不動產估價服務介紹線上洽詢服務電話0800-