不動產法規～10分鐘搞懂買賣不破租賃-46 @ 鑑價專業網 ... | 民法425
民法第425條：. Ⅰ出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
Ⅱ前項規定，於未經 ...關閉廣告鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價跳到主文房地產行情、資產估價方法、土地法規專業分享，不動產估價與無形資產估價案例分析，各大都市更新估價價格、預售屋估價價格、新成屋估價價格，另外也有會計公報分享，專業的鑑價師(不動產估價師)團隊!部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Dec01Thu201118:18不動產法規～10分鐘搞懂買賣不破租賃-46<不動產行情、不動產估價、不動產法規類> 週報主題：10分鐘搞懂～「買賣不破租賃」前言：在現今社會中，每個人在求學或工作過程中多少都有租房子的經驗，大多認為租房子不過就是跟房東簽合約，認為也沒什麼大不了的事情，但是假如房東在承租期中將房屋所有權移轉賣給他人，那該如何保障自己的承租權利?因此本期電子週報將對「買賣不破租賃」在民法上的規定深入探討！一、買賣不破租賃之定義民法第425條：Ⅰ出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
Ⅱ前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
買賣不破租賃可解釋為「所有權的移轉不影響租賃權」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人。
二、租賃物權化租賃權原屬於債權之ㄧ，其效力原僅於相對人而不得對抗第三人，但因為承租人通常為經濟上較為弱勢一方，為保護承租人，故特別訂定民法第425條，強化其效力，得以對抗第三人，稱之為「租賃物權化」。
三、買賣不破租賃之成立要件(一)需為出租人將租賃物之所有權讓與第三人出租人如果不是所有權人，而所有權人出售其所有物時無本條例適用。
但出租人如果是所有權人之委任獲得其承諾而出租者，應類推適用本條(78年12次民庭決議)(二)租賃物之所有權讓與在租賃物交付於承租人之後，而承租人繼續佔有中 如果租賃物尚未交付承租人，或承租人受交付後中止占有，承租人均不得主張本條之適用(參照院字3073號解釋)(三)需租賃契約有效(四)未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適 用之租期超過五年或不定期契約需要經過公證，才能適用。
實務上因為法院不動產拍賣，常有債務人勾結第三人製造假租約(即俗稱的海蟑螂)，簽訂虛偽的長期租約或未定期限租約，而主張「買賣不破租賃」之保障，因而影響不動產之拍賣，故修正民法第425條有關買賣不破租賃的規定，並民國89年5月5日實行。
四、案例某甲想透過法拍市場，希望已低於市場行情價格，購買自己的第一間房子，但是他在法院投標公告標示上看到「第三人承租中，拍定後不點交」，請問點交與不點交情形跟承租人有關係嗎?那得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?答：(一)法院會有點交或不點交情形，主要是因為民法第425條「買賣不破租賃」之規定，假如拍賣房子目前有房客承租中，為了要保護房客之權益，執行法院就不負責交屋動作，得標人得自行與對方協商交屋條件，或者另行訴訟解決，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
(二)至於得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?主要在於承租人是否能主張「買賣不破租賃」，以對抗第三人。
承租人與前屋主簽訂之契約，假如租期為五年以上，若未經公證，依民法第425條第二項之規定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，故承租人不得對甲主張「買賣不破租賃」之保障。
反之，如果承租人與屋主簽訂之五年以上租期之契約，且經法院公證，就可適用民法第425條之規定，對第三人主張「買賣不破租賃」之保障。
因此會有不肖房客或債務人勾結第三人(海蟑螂)，製造租約或是刻意營造房屋有人居住情形，主張「買賣不破租賃」，惡意霸佔房屋，意圖向拍定人索取高額的搬遷費用，以獲取高額利潤。
五、買賣不破租賃之成立要件租賃契約在我們一般生活中很容易遇到，不過房客簽約時都不會留意自身的權益，往往容易發生租屋糾紛，因此希望藉由本篇電子報針對民法物權篇「買賣不破租賃」的規定深入探討，藉由此次法規的說明，相信大家對於「買賣不破租賃」已有全盤的認識及觀念藉以保護自身應有權益。
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Ⅱ前項規定，於未經 ...關閉廣告鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價跳到主文房地產行情、資產估價方法、土地法規專業分享，不動產估價與無形資產估價案例分析，各大都市更新估價價格、預售屋估價價格、新成屋估價價格，另外也有會計公報分享，專業的鑑價師(不動產估價師)團隊!部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Dec01Thu201118:18不動產法規～10分鐘搞懂買賣不破租賃-46<不動產行情、不動產估價、不動產法規類> 週報主題：10分鐘搞懂～「買賣不破租賃」前言：在現今社會中，每個人在求學或工作過程中多少都有租房子的經驗，大多認為租房子不過就是跟房東簽合約，認為也沒什麼大不了的事情，但是假如房東在承租期中將房屋所有權移轉賣給他人，那該如何保障自己的承租權利?因此本期電子週報將對「買賣不破租賃」在民法上的規定深入探討！一、買賣不破租賃之定義民法第425條：Ⅰ出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
Ⅱ前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
買賣不破租賃可解釋為「所有權的移轉不影響租賃權」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人。
二、租賃物權化租賃權原屬於債權之ㄧ，其效力原僅於相對人而不得對抗第三人，但因為承租人通常為經濟上較為弱勢一方，為保護承租人，故特別訂定民法第425條，強化其效力，得以對抗第三人，稱之為「租賃物權化」。
三、買賣不破租賃之成立要件(一)需為出租人將租賃物之所有權讓與第三人出租人如果不是所有權人，而所有權人出售其所有物時無本條例適用。
但出租人如果是所有權人之委任獲得其承諾而出租者，應類推適用本條(78年12次民庭決議)(二)租賃物之所有權讓與在租賃物交付於承租人之後，而承租人繼續佔有中 如果租賃物尚未交付承租人，或承租人受交付後中止占有，承租人均不得主張本條之適用(參照院字3073號解釋)(三)需租賃契約有效(四)未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適 用之租期超過五年或不定期契約需要經過公證，才能適用。
實務上因為法院不動產拍賣，常有債務人勾結第三人製造假租約(即俗稱的海蟑螂)，簽訂虛偽的長期租約或未定期限租約，而主張「買賣不破租賃」之保障，因而影響不動產之拍賣，故修正民法第425條有關買賣不破租賃的規定，並民國89年5月5日實行。
四、案例某甲想透過法拍市場，希望已低於市場行情價格，購買自己的第一間房子，但是他在法院投標公告標示上看到「第三人承租中，拍定後不點交」，請問點交與不點交情形跟承租人有關係嗎?那得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?答：(一)法院會有點交或不點交情形，主要是因為民法第425條「買賣不破租賃」之規定，假如拍賣房子目前有房客承租中，為了要保護房客之權益，執行法院就不負責交屋動作，得標人得自行與對方協商交屋條件，或者另行訴訟解決，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
(二)至於得標後承租人是否可以主張自己的權利拒絕搬出嗎?主要在於承租人是否能主張「買賣不破租賃」，以對抗第三人。
承租人與前屋主簽訂之契約，假如租期為五年以上，若未經公證，依民法第425條第二項之規定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，故承租人不得對甲主張「買賣不破租賃」之保障。
反之，如果承租人與屋主簽訂之五年以上租期之契約，且經法院公證，就可適用民法第425條之規定，對第三人主張「買賣不破租賃」之保障。
因此會有不肖房客或債務人勾結第三人(海蟑螂)，製造租約或是刻意營造房屋有人居住情形，主張「買賣不破租賃」，惡意霸佔房屋，意圖向拍定人索取高額的搬遷費用，以獲取高額利潤。
五、買賣不破租賃之成立要件租賃契約在我們一般生活中很容易遇到，不過房客簽約時都不會留意自身的權益，往往容易發生租屋糾紛，因此希望藉由本篇電子報針對民法物權篇「買賣不破租賃」的規定深入探討，藉由此次法規的說明，相信大家對於「買賣不破租賃」已有全盤的認識及觀念藉以保護自身應有權益。
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