請問洪律師：我是租屋族最近退租了，有一些不愉快!1.房東因有家人有困難需要用到該間房屋，而要求我提早解約，我想說給人方便就答應他 ...洪幼珍律師法律諮詢網服務領域諮詢案例法律專欄媒體報導法律小常識聯絡我們回首頁 > 諮詢案例>民事問題>Q:租賃物的修繕責任Q:租賃物的修繕責任點擊圖片放大商品名稱:Q:租賃物的修繕責任詳細介紹:Q:租賃物的修繕責任請問洪律師：您好，請問我的房子今年出租給房客合約於103年7月1日開始計算，我在6月25日就交鑰匙給房客，房客從第一次看屋到交鑰匙總共來了4次看屋，從一開始說好的哪些家俱要與哪些不要，我們都依照他們的要求將他們需要用到的物品留下借給他們使用，不料他們又反反覆覆說同樣物品又不要，原本不要的又說要...現在又說我們房子有壁癌，要我們負責修繕，還有洗面盆的排水孔是可以用塞子塞住的，並沒有壞掉，但他們卻要求換新，(關於這點我們有需要更換嗎?)還有百葉窗壞掉了(他們也要求我們全部更換)想請問那如果房子壁癌修繕這段期間他們若要求要退修繕房子這段時間的房租這樣合理嗎?高雄  洪幼珍律師：一、「洗面盆的排水孔是可以用塞子塞住的，並沒有壞掉，但他們卻要求換新」，以及「百葉窗壞掉全部更換」，是否更換得由你們雙方協議決定。

但如由出租人所修繕，承租人於租賃期間，依民法第432條第1項之規定即對租賃物負有保管及保持義務。

二、依民法第423條規定出租人對於租賃物之交付及合用有保持義務，所以房子壁癌修繕這段期間如果他們因此無法入住(即無法使用收益)，他們要求要退修繕房子這段時間的房租，似為合理，但如雙方有爭議，亦得向鄉鎮調解委員會申請調解。

參考法條：民法第432條第1項：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

」民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

」更多商品Q：退租約了，還有其它責任嗎?Q：退租約了，還有其它責任嗎?請問洪律師：我是租屋族最近退租了，有一些不愉快!1.房東因有家人有困難需要用到該間房屋，而要求我提早解約，我想說給人方便就答應他，除押金退還外，也沒要求他另行支付其他費用，我交回鑰匙時，房東也是當面點交後交還押金，過了一星期了，現在卻說我必須要給他粉刷的錢，清理的錢等，請問這是合理的嗎？ 2.適逢報稅期間，本想租金可以列舉來抵稅，房東卻提醒說租約上有規定我不可報稅，請問這有無違法的嗎？高雄 洪幼珍律師：一、因你與屋主巳合意終止租約，且已當面點交無誤，如之前租約未約定退租後要給房東粉刷的錢及清理的錢，或並非你蓄意破壞，依法依理你都不用付。

 二、房東說租約上有規定不可報稅是否會違法的問題，如你們的意思是「如承租人報稅所增加的費用由承租人負擔」，房東即可主張租金是約定未含稅，此時你報稅造成房東所增加的稅，房東可向你要求，但如契約上明定不可報稅，違反稅捐法，依民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。

但其規定並不以之為無效者，不在此限。

」，應屬無效。

Q：如何對不同縣市的肇事者提出聲請強制執行？Q：如何對不同縣市的肇事者提出聲請強制執行？請問洪律師：我們是車禍受害人(桃園人)，肇事者是花蓮人，我們已於101年10月18日在桃園縣內的調解委員會達成和解，和解金額為150萬，100萬由肇事者投保的保險公司理賠，另外50萬由肇事者負責。

依照調解筆錄內容，肇事者需於101年11月18日前先匯入10萬元，另外40萬從101年12月10日起分兩年內按月還款16,666至全數付清止，如有一期未付，視為全部到期。

至今尚未收到肇事者匯入一分一亳，並且完全對方失聯，請問要如何申請強制執行？因對方是花蓮人，是否要到花蓮法院申請強制執行呢？煩請回覆，不便之處敬請見諒，謝謝！高雄  洪幼珍律師：一、強制執行是以執行標的物所在地之法院為管轄法院，因此提問人可以先至各地國稅局查詢債務人財產資料，看債務人有無財產位於桃園縣內（不動產或存款銀行或其上班地點），如果有的話就可在桃園地院聲請強制執行，其他地區的財產在請桃園地院囑託其他法院執行。

如果債務人在別的地方都沒有財產，那就只能到花蓮強制執行。

二、建議先持調解筆錄向國稅局查對方的財產資料，看對方的財產在何處，如為不動產，就要向不動產所在地的法院聲請，如為其他財產或薪資，就要向財產或薪資的所在地法院聲請，不是一定要到花蓮法院申請強制執行。

Q：如何請求加速強制執行程序之進行?Q：如何請求加速強制執行程序之進行?請問洪律師：先父生前均每日按時外

修繕的費用到底是誰應該負擔呢？ ... 其實依照《民法》第423條的規定，出租人（​房東）應該在租賃期間保持出租物品的使用狀態，使承租人（房客） ...【全民防疫動起來！】可抑制病毒達99%，訂早安健康一年，送日本熱銷近億台的【夏普SHARP】自動除菌機立即搶購X為提供更多優質內容，本網站使用cookies分析技術。

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律師表示，租屋修繕責任原則上都應由房東來負責，若房客自行修繕，可留存單據要求房東返還修繕費用，或直接從租金中扣除。

承理法律事務所律師張克西表示，​ ...MyGoNews電子報歡迎訂閱MyGoNews免費電子報訂閱管理查詢直接訂閱:請先勾選下列內容後，輸入e-mail帳號按送出即可立即訂閱。

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【MyGoNews林承志/台北報導】租屋族在外租屋一定會碰上房屋漏水、馬桶不通、電燈不亮等大大小小需要修繕的狀況，一般人都會請房東來解決，但遠水救不了近火，自己先修又怕房東不認帳，到底該如何解決？律師表示，租屋修繕責任原則上都應由房東來負責，若房客自行修繕，可留存單據要求房東返還修繕費用，或直接從租金中扣除。

承理法律事務所律師張克西表示，依民法423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付於承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。

也就是說，房東需保持出租物品的可使用狀態。

此外，民法又規定，如果出租房屋於租賃期間有毀損或瑕疵，諸如：房屋漏水、水管老舊失修不能使用，且非因為承租人所造成的，則房東負有修繕義務，對此，民法第429條亦有明文規定，除租約另有約定房東不負修繕義務外，則房東對於房客是負有修繕義務存在，以保持房屋合於約定使用狀態。

不過，大大小小的事都要請房東來修，既耗時又麻煩，崔媽媽基金會就建議租屋民眾，可在租屋契約上列出修繕責任歸屬清單，大事交給房東，小物件由房客自行修繕，即可省去許多麻煩。

不過房客還需注意一點，依據民法第437條第2項的規定，房客發現問題有告知房東之義務。

萬一，房客在發現問題發生後，沒有即時通知房東前來修繕，導致問題擴大而造成房東財產受損，房客也需負擔賠償責任。

 #MyGoNews#租屋#房屋漏水#馬桶不通#電燈不亮#房東#承理法律事務所#張克西#民法歡迎到MyGoNews不動產網路新聞粉絲團說說你的看法。

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修繕首頁>分類>租賃常見Q&A>修繕修繕修繕問題一直以來即是學生租屋主要糾紛之一，因此提醒同學們在事前簽約即明列清楚，以避免事後產生爭議而影響租賃關係。

一、修繕責任該由誰來負責？依民法429條第一項規定：租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

換言之，原則上租出去的房屋有毀損時，房東都有義務予以修復，但雙方當然也可以另外約定由誰來負責維修，甚至可以在契約中明定何種房屋毀損由房東負責，何種又由房客來負責，如此明確的約定，即可避免日後雙方為修繕問題爭執不休徒增困擾。

二、搬進去時所附的設備是正常的，可是沒多久卻不能使用了，該由誰來負責維修？(參照民法429條)原則上若租出去的房屋在房客正常使用下因日久耗損而有毀損或不能使用時，例如屋頂漏水、水管不通、燈具基座腐蝕等等，房東都有義務予以修復，以利房客居住使用。

若照民法來講，修繕範圍應涵蓋所有租賃物品的維修，大至房子的硬體結構小至燈泡的換新，都應該由房東負責，但若連日常使用的燈泡換新等消耗性設備都要由房東親自出馬，對於租賃關係的維繫上，很可能造成一些影響。

所以若發生設備忽然無法使用的狀況，可以先評估造成無法使用的原因，是否自己操作不當所造成？是否只是小小零件自己修復即可？還是因設備老舊而造成的毀損？待查明原因釐清責任後，再與房東做溝通，應能較易達成共識並儘速解決問題。

總之，為了避免修繕責任認定發生爭議，建議雙方簽約時在契約上註明設備的使用現況以及修繕責任歸屬清單，這樣才可以減少修繕糾紛的發生。

三、幾個月前發現浴室有些微漏水現象，原本不以為意，沒想到最近漏水的現象愈演愈烈，通知房東來修，房東卻要我們負擔一半的費用，合理嗎？租賃物之修繕是房東之義務，但對於租賃物的保管，房客也是有責任的。

房客承租房屋，對於租賃物須善盡善良管理人之義務，也就說不但要維持房子的正常使用狀況(不故意破壞污損房屋、變更房屋結構…)，也要盡到危害通知的義務。

當發現房屋有需要修繕的狀況，要盡早告知房東，並和房東約定在一定期間內（如：一星期、半個月，不要用儘速、近期等不確定字眼）過來修理，以免災害擴大，反而需要賠償房東所受的損失。

（請參考民法第430條-432條）四、已告知房東有設備需要修繕，但對方一直遲遲未處理，該怎麼辦？民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。

如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。

」通常碰到需維修的狀況時，大都會先以口頭上通知房東前來修繕，但當發現房東有拒絕或是拖延不來處理時，這時就可以寫存證信函告知房東前來修繕，若房東仍是不予理會，在約定期限過了後，房客可以根據民法第430條要求終止租約或是自行修繕。

若房東願意由您自行修繕處理，建議您，在請人修繕前最好還是先行估價，將費用告知房東，以避免因對修繕費用認知有差距，讓房東拒絕支付而產生糾紛。

在修繕完成後，則須備齊所有憑證以便對房東報帳，進行租金扣抵。

五、雙方的修繕責任該要如何簽定在契約書中？大概可區分幾種修繕部份：1.房屋硬體結構部份：如隔間、牆壁、支柱等等。

2.傢俱、設備部份：如沙發、桌椅、電視、冰箱…。

3.消耗性器材：如燈炮、燈管、水龍頭內橡皮…。

對於需維修的部份，最好能列出是何種設備及哪些部份，再來區分責任；必要時可再利用拍照存證，當成簽約時的附件。

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可見得，房屋修繕原則上由房東負責，但如租賃契約特別約定，房屋修繕由房客負責，房東即可不負修繕義務；但民法第423條卻又規定：「出租人應以合於所約定 ...關於我們aboutus律師陣容team最新消息news服務項目service友善連結link聯絡我們contact分類全部司法案例選析5期刊著作全部62103年1月--中國如何保護「商業秘密」7101年9月--天外飛來的繼承債務5100年2月--逃漏稅的犯罪構成要件899年1月--律師的偵查辯護797年11月--只提出「文書影本」能打贏官司嗎693年12月--不動產掛名登記的法律探討491年陳律師工商時報文章2090年12月--新學友債權和解方案解讀5法律新聞8聲威通訊98契約範例12書狀範例19智慧財產權4訴訟範例2大陸事務14ShopAll房屋出租人之義務房屋出租人之義務房屋出租人之義務分享到商品說明 聲威通訊            102年9月9日 房屋出租人之修繕義務問題：房屋出租給他人，如果碰到問題房客也很頭疼。

例如，某房客抱怨屋外噪音太大，讓小孩無法專心課業，要求房東更換窗戶隔音玻璃，這樣的要求合理嗎？解析：一、 民法第 429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

」，大陸合同法第220條也規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

」可見得，房屋修繕原則上由房東負責，但如租賃契約特別約定，房屋修繕由房客負責，房東即可不負修繕義務；但民法第423條卻又規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

」，兩者似乎存在矛盾。

法院實務見解認為：「出租人對於租賃物依法負有修繕義務，不過即使於契約中另有訂定應由承租人修繕租賃物之規定，惟此一約定，並不妨礙出租人於租賃關係存續中提供合於約定使用、收益之租賃物之義務；是以當租賃物有損壞時，在租賃物尚未回復或修繕至合於約定使用、收益之狀態前，出租人應無請求承租人給付租金之權利。

」二、依上見解，例如，屋頂漏水，該漏水之修繕義務，房東固得依契約免除修繕義務；但在屋頂漏水修繕之前，致房客無法使用房屋期間之租金，房東不得向房客提出請求。

至於因屋頂漏水造成房客無法開店之營業損失，因租賃契約既已排除房東之修繕義務，則房客對屋頂漏水造成無法營業之損失，則不得對房東提出請求。

三、本案例，因房客抱怨屋外噪音擾人，要求房東更換隔音玻璃，即便契約未排除房東之修繕義務，若噪音分貝屬於一般人可容忍之範圍，房東自可不予理會：惟若噪音確已逾越一般人可容忍之程度，影響居住品質；房東固可依特約排除修繕義務，但房客修繕期間之租金，則不得對房客請求。

四、又依民法第424條規定，租賃之房屋如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已依特約拋棄其終止契約之權利，承租人仍得終止契約。

例如地震造成房屋傾斜，即便房東得依特約排除修繕義務，承租人亦可終止租約。

五、至於房屋失火造成的損失，依民法第434條規定，承租人只對「重大過失」（即一般人均不應犯的錯誤）負賠償責任；如果只是一般「輕過失」所引起之失火，承租人無須對此失火損失負賠償責任。

但為避免失火責任陷入究係出於承租人之「重大過失」或「輕過失」之法律爭議，出租人得於租賃契約約定承租人須對「輕過失」所引起之失火負賠償責任，以加重承租人責任。

（本文已收錄於聲威網站）  相似產品SOGO與微風股權轉讓紛爭解讀B005民事起訴狀將「借名登記」房屋拿去向他人抵押借款，有無刑事責任公司可否與員工約定離職時以原價買回其認購股份你瀏覽過的產品電話：886-2-2363-6289傳真：886-2-2362-0416886-2-2392-0908郵件：[email protected]地址：10647台北市大安區羅斯福路3段281號10樓之1Designby藝創媒體

租屋的保管責任在外租屋，房客對房屋有保管的義務，如果因為沒依照通常或約定的方法使用，使得房屋毀損時，就必須賠償房東的損害，舉例 ...租屋的保管責任及修繕責任分別由誰負責？房東不修繕，房客該怎麼辦？文：黃郁真（認證法律人）FBLINELINEEmaildownload‧房子‧土地‧鄰居／房屋租賃‧3　0刊登：2018-10-24‧最後更新：2020-05-19本文租屋的保管責任在外租屋，房客對房屋有保管的義務[1]，如果因為沒依照通常或約定的方法使用，使得房屋毀損時，就必須賠償房東的損害，舉例如下：房客在颱風期間沒有清掃陽台的樹葉、石頭等，影響陽台排水進而使室內淹水，家具損壞[2]。

房客未經房東同意將租屋裡的電器、家具搬走[3]。

不當使用延長線造成火災[4]（有重大過失[5]時）。

承租廠房，電焊時卻沒未採取防護措施或移除易燃物，使火花噴濺造成火災[6]。

租屋的修繕責任原則由房東負責由於房東有保持房屋可使用、收益狀態的義務[7]，家具及電器在自然使用情況下壞掉，房東必須負責修理[8]，但如果房東與房客有特別約定、或有交易習慣，或損壞是房客人為造成時，則由房客負責。

房東有修繕義務的情形，舉例如下：冷氣無法使用。

壁癌情形[9]。

漏水情形。

蟲害情形[10]。

如果房東不處理怎麼辦？租賃物要修繕時，房客必須先通知房東於一定期限內處理。

如果房東仍不處理，房客才可以終止租約或自己找人來修，再要求從房租裡扣掉費用，而實務認為房客也可以拒絕給付這一部分的租金[8]。

 　民法第432條。

　臺灣士林地方法院105年度訴字第675號民事判決。

　臺灣高等法院106年度上易字第1735號刑事判決。

　臺灣臺北地方法院臺北簡易庭89年度北簡字6084號民事簡易判決。

　民法第434條。

對於房屋物品的損毀，房客如果有抽象輕過失就要負責，但民法第434條在失火情況時減輕房客的責任，只有當房客有重大過失時才對房東負損害賠償責任。

　臺灣新北地方法院106年度重訴字第836號民事判決。

　民法第423條。

　民法第429條。

　臺灣臺北地方法院106年度北訴字第31號民事判決。

　臺灣臺北地方法院106年度店簡字第453號民事判決。

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租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限， ... 承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

... 依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償： ...跳至主要內容:::現在位置：首頁中央法規所有條文民法相關法條友善列印相關法條法規名稱：民法EN第455條承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

民法（民國110年01月20日）EN本法規部分或全部條文尚未生效第424條租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。

第430條租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

第431條承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。

但以其現存之增價額為限。

承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。

但應回復租賃物之原狀。

第432條承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

第435條租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。

前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。

第438條承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。

第440條承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。

第443條承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。

但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

第447條出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。

承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。

第450條租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

第452條承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。

但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

第453條定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

第458條耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。

二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。

三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。

四、租金積欠達兩年之總額者。

五、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。

第459條未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定時，得終止契約。

第842條（刪除）破產法（民國107年06月13日）第77條承租人受破產宣告時，雖

由於房東有保持房屋可使用、收益狀態的義務，租屋的修繕責任，原則上是由房東​負責。

1.租賃房屋有附家具及電器，一般定型化契約明定，在房客自然使用情況下壞 ...危機也可以是轉機我要諮詢房地產/租賃修繕責任房東不修，租屋契約要小心修繕責任房東不修-租賃房屋簽妥契約時，房東多會很仔細的把房屋的細節現況拍照存證，以免將來雙方有糾紛時無法舉證。

由於房東有保持房屋可使用、收益狀態的義務，租屋的修繕責任，原則上是由房東負責。

1.租賃房屋有附家具及電器，一般定型化契約明定，在房客自然使用情況下壞掉，房東必須負責修理。

2.房東有修繕維護房屋義務的情形，例如：冷氣無法使用、壁癌情形、漏水情形、蟲害情形等設施的維護。

3.如果房東與房客有特別約定，有特別註明損壞是房客人為造成時，則由房客負責。

4.租賃物要修繕時，房客應先通知房東，雙方可以約定在一個期限內處理。

5.如果房東不來修繕，房客可以終止租約或找人來修繕，再要求從房租裡扣掉費用6.房客也可以把修繕一事註明於租賃契約中。

房客負責保管在外租屋，房客對房屋有保管的義務，如果因為沒依照通常或約定的方法使用，使得房屋毀損時，就必須賠償房東的損害。

1.房客沒有清掃陽台的落水孔，下雨時導致樹葉、石頭等影響陽台排水，而使水淹進室內，家具、地板毀損，甚至連帶使隔壁鄰居也受損。

2.房客未經房東同意將租屋裡的電器、家具搬走。

3.房客不當使用延長線造成電線走火、火災等重大意外過失。

4.房客任意更動房內設施，例如：釘鑽牆面、更換門鎖等。

修繕責任-簽定契約一般來說，凡是屬於房屋硬體結構部份之修繕責任應歸於房東，至於一些消耗性物品的修繕則歸屬於房客。

1.硬體：天花板或水龍頭漏水、馬桶不通、電路結構有問題、窗戶及門框非人為損壞，屬於房屋結構性的修繕應歸於房東。

2.水電費、瓦斯費、燈管之類的消耗品，屬於使用者應自付的部份。

為了避免發生修繕責任權的爭議，雙方在簽訂契約同時應書面記載詳細說明。

1.租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

2.原則上租賃的房屋有毀損時，房東都有義務予以修復。

3.房東對修繕有困難時，可以另外約定由誰來負責維修。

4.可以在契約中明定何種房屋毀損由房東負責，何種情形屬於毀損由房客來負責。

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可以要求房東請真正屋主來簽約或是請房東出示委託書，以避免遇到詐騙出租的狀況。

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※租屋修繕範圍之規定：原則房東有修繕義務 · ※租屋漏水、噪音，房客可要求房東改善；或房客自己修再從租金中扣抵或要求房東償還代墊費用： ...厝邊好律師跳到主文※提供線上免費的法律諮詢，解答生活中的法律疑難雜症，立即按讚加入「厝邊好律師」※部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Oct20Sun201902:53【生活法律】房屋修繕義務誰負擔？租屋漏水房客如何因應？※提供線上免費的法律諮詢，解答生活中的法律疑難雜症，立即按讚加入「厝邊好律師」※※點黃底字串就可以連結到粉專囉※ 房客承租房屋居住，最盼望的是能租到舒適的房子，以讓每日辛勤工作的自己獲得休息或享受家庭樂趣。

然而一旦不小心承租到了有嚴重瑕疵的房屋（例如租屋噪音太大、租屋菸味太重、房東隱瞞漏水、甚至蚊蟲過多等等的狀況），覺得不適合居住的話，該如何是好呢？如何要求房東改善？房客可以自己修嗎？可以提前解約退租嗎（也就是提前終止租約）？又該如何解除租賃契約呢？面對惱人的租屋糾紛該怎麼辦呢，就讓厝邊好律師來解惑。

 ※租屋修繕範圍之規定：原則房東有修繕義務 承租的房屋總有需要修繕維修的時候，無論是房屋本身的結構問題（例如漏水、壁癌），還是家具物件的修繕。

對於修繕的責任分配，民法及租賃專法之規定，（原則上）主要是由出租人負擔房屋的修繕義務。

雖然法條有放寬可以透過契約約定方式將修繕責任轉由承租人（房客）負擔，但仍應事前在契約中約定清楚「修繕項目」及「修繕範圍」。

無論如何約定，房東轉嫁修繕義務的行為仍有一定限制，畢竟考量房東主要是以出租房屋供房客居住，來賺取租金收益，因此房東在民法及租賃專法的設定上，是被預期有提供「完善的租賃物」的義務，並且有負擔修繕之義務。

 ■參考條文：民法第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

」■參考條文：租賃住宅市場發展及管理條例（租賃專法）第8條第2項：「出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。

」 ※租屋漏水、噪音，房客可要求房東改善；或房客自己修再從租金中扣抵或要求房東償還代墊費用： 承前所述，既然提供完善租賃物的義務是房東的責任，那麼租賃物本身的房屋，存在租屋漏水、毀損、噪音等等的瑕疵時，房東即有一定的責任要進行修繕或修補。

又其中房屋瑕疵如果是屬於要由房東負責改善、修繕的部分，依民法及租賃專法規定房客可以要求房東請求對於租屋漏水、噪音等狀況，進行修補或改善。

如果房東經過告知後仍怠於修繕或改善的話，房客則可以選擇自己修繕，並將相關的已代墊修繕費用，從後續每月的租金中扣抵，或是要求房東償還費用。

 ※房屋瑕疵如損及房客身體健康，房客可終止租約並要求房東退還房屋押金： 有時候房屋的屋況十分差，且房屋瑕疵狀況已經嚴重到會損及房客本身的身體、安全或健康等權利時，房客也可以依法對房東要求終止房屋租賃契約。

且終止房屋租賃契約後，雖然房客退租可能會讓房東承受「提前解約」的不利益，但既然房客是依法終止的，因此在這類租屋糾紛中，房東即不能另外要求房客賠償、或是支付其他費用，當然也就不能亂扣押金。

目前實際上常見的房屋瑕疵情形，例如租屋漏水嚴重、蚊蟲叮咬、甚或是違建夾層、鐵皮加蓋的房屋，在符合可能嚴重損害房客健康，且一般人也難以忍受的程度下（平均而言），房客是享有終止房屋租約的權利。

也就是房客可以對房東行使「退租權」。

 ※發生房屋漏水後，房客如欲終止租約，需負舉證責任： 面對承租房屋瑕疵時（無論是嚴重的租屋漏水、潮濕、噪音或菸味等等的情況），房客雖然依照上述的解說，可以有相關的費用請求權、扣抵權、或是退租權等權利。

但要是房客主張上述的權利時，房東如果有異議時（例如對終止房屋租約的效力），或是要另外主張扣押金或是要求違約金，這時候一旦雙方對簿公堂，房客還是有一定的舉證責任。

特別是在效果最強大的「退租權」，在法院中，多半會要由房客負起相當程度的舉證責任（對於房屋漏水或是存在嚴重的瑕疵，負舉證責任）。

按照厝邊好律師的實際經驗，舉證責任的要求程度其實相對嚴格，不是房客片面主張就能說服法院，通常程度上都要存在具體的客觀事證（例如能證明房屋的瑕疵程度，無論是漏水、嚴重噪音、還是蚊蟲等狀況）。

如果真的想提前終止，行使退租權利時，一般實務上，房客常會是透過存證信函的方式進行。

（如何寫存證信函：可以另外參酌：【生活法律】存證信函怎麼