可見得，房屋修繕原則上由房東負責，但如租賃契約特別約定，房屋修繕由房客負責，房東即可不負修繕義務；但民法第423條卻又規定：「出租人應以合於所約定 ...關於我們aboutus律師陣容team最新消息news服務項目service友善連結link聯絡我們contact分類全部司法案例選析5期刊著作全部62103年1月--中國如何保護「商業秘密」7101年9月--天外飛來的繼承債務5100年2月--逃漏稅的犯罪構成要件899年1月--律師的偵查辯護797年11月--只提出「文書影本」能打贏官司嗎693年12月--不動產掛名登記的法律探討491年陳律師工商時報文章2090年12月--新學友債權和解方案解讀5法律新聞8聲威通訊98契約範例12書狀範例19智慧財產權4訴訟範例2大陸事務14ShopAll房屋出租人之義務房屋出租人之義務房屋出租人之義務分享到商品說明 聲威通訊            102年9月9日 房屋出租人之修繕義務問題：房屋出租給他人，如果碰到問題房客也很頭疼。

例如，某房客抱怨屋外噪音太大，讓小孩無法專心課業，要求房東更換窗戶隔音玻璃，這樣的要求合理嗎？解析：一、 民法第 429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

」，大陸合同法第220條也規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

」可見得，房屋修繕原則上由房東負責，但如租賃契約特別約定，房屋修繕由房客負責，房東即可不負修繕義務；但民法第423條卻又規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

」，兩者似乎存在矛盾。

法院實務見解認為：「出租人對於租賃物依法負有修繕義務，不過即使於契約中另有訂定應由承租人修繕租賃物之規定，惟此一約定，並不妨礙出租人於租賃關係存續中提供合於約定使用、收益之租賃物之義務；是以當租賃物有損壞時，在租賃物尚未回復或修繕至合於約定使用、收益之狀態前，出租人應無請求承租人給付租金之權利。

」二、依上見解，例如，屋頂漏水，該漏水之修繕義務，房東固得依契約免除修繕義務；但在屋頂漏水修繕之前，致房客無法使用房屋期間之租金，房東不得向房客提出請求。

至於因屋頂漏水造成房客無法開店之營業損失，因租賃契約既已排除房東之修繕義務，則房客對屋頂漏水造成無法營業之損失，則不得對房東提出請求。

三、本案例，因房客抱怨屋外噪音擾人，要求房東更換隔音玻璃，即便契約未排除房東之修繕義務，若噪音分貝屬於一般人可容忍之範圍，房東自可不予理會：惟若噪音確已逾越一般人可容忍之程度，影響居住品質；房東固可依特約排除修繕義務，但房客修繕期間之租金，則不得對房客請求。

四、又依民法第424條規定，租賃之房屋如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已依特約拋棄其終止契約之權利，承租人仍得終止契約。

例如地震造成房屋傾斜，即便房東得依特約排除修繕義務，承租人亦可終止租約。

五、至於房屋失火造成的損失，依民法第434條規定，承租人只對「重大過失」（即一般人均不應犯的錯誤）負賠償責任；如果只是一般「輕過失」所引起之失火，承租人無須對此失火損失負賠償責任。

但為避免失火責任陷入究係出於承租人之「重大過失」或「輕過失」之法律爭議，出租人得於租賃契約約定承租人須對「輕過失」所引起之失火負賠償責任，以加重承租人責任。

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