土地買賣進入最重要的簽約階段前，不妨一起來檢視看看，你是否已確認過這四個 ... 商品更具低風險的優勢，但在簽約前還是有很多「眉角」值得注意，舉凡土地的 ... 所以在移轉之前，對於所要購買的標的或合作的對象，只要有片面不完整的資訊 ...您現在的位置：首頁/土地投資知識集/土地運用/土地買賣簽約時，必須注意的事土地運用停車場經營其他資產運用土地相關特集土地買賣簽約時，必須注意的事2018.09.25土地運用ShareonFacebook相準有潛力的土地以後，先別急著大筆一揮簽下買賣合約！土地投資雖然比其他投資商品更具低風險的優勢，但在簽約前還是有很多「眉角」值得注意，舉凡土地的產權、性質、稅率與最後的合約等，都是交易過程中需要特別留意的項目。

進入最重要的簽約階段前，不妨一起來檢視看看，你是否已確認過這四個重點了吧！一、土地的產權是否完整？土地買賣勢必有買方與賣方，此時「產權」便是第一個要確認的項目。

一般而言，產權有兩個重點，首先須確認的是「人」。

產權是誰的？誰擁有所有權？是單獨擁有還是多人擁有？產權所有人有法律上的權利能力嗎？買賣之前，也應該先釐清產權所有人的相關資訊，才能避免產生糾紛。

另一個重點，則是要確認產權本身有無「瑕疵」。

舉例來說，產權被別人限制權力的行使、被設定抵押權、被設定地上權、被扣押、被假處分、被查封等，都屬可以事前確認並避免的「瑕疵」範圍。

如果產權最重要的「人」無問題，也不具備「瑕疵」，那麼就可以確定這是一塊產權清楚的土地了。

對法律不熟悉也沒關係，尋找合格代書檢查也是可行的方案喔！二、土地性質弄清楚了嗎？土地的價值主要來自於其性質。

簡單來說，「性質」就是土地可以被如何利用，蓋多少房屋等。

認清土地的性質，才能了解這塊土地的投資價值。

此時要檢查的「土地性質」主要可歸納為以下三點：1.可以蓋房屋嗎？如果土地太零碎、形狀較不完整，或是沒有鄰接建築線的話，都無法蓋房屋，土地價值自然也比較低。

不過如果是都更潛力區，或鄰地蓋房子需要用到這塊地，那也可以創造另外的價值。

2.可以蓋多少房屋？根據都市計劃，每一塊土地都有「容積率」，規定一塊地可以蓋多少面積的房屋。

依據土地使用區的劃分性質不同，工業區、商業區、住宅區能蓋多少房屋，都各有自己的規定。

此外，也有部分建築相關法令的規定，可以增加蓋房子的面積。

所以，配合都市更新獎勵、容積移轉獎勵等，也可以提升土地的價值喔！3.容積用得完嗎？雖然能蓋的房子越多，土地價值越高，可以得出「容積率越高越好」的結論，但實際上常常會受限於土地的大小、形狀、深度等，造成無法用完容積的狀況。

而容積用不完，其實也會影響土地的投資價值，所以容積率並不是越高越好，如何做最大效率的利用，才是檢視土地性質的重點。

三、土地的稅賦與稅率是多少？土地買賣依據《土地法》規定，只要繳交土地增值稅後，就無需另繳所得稅。

由於只要繳交土地增值稅即可，關於稅賦與稅率的重點，就會集中在土地增值稅的各項減免規定上。

舉例來說，土地增值稅的稅率分為三級，分別為20%、30%、40%，但每個人一生中有一次機會，可選擇採用10%的優惠稅率。

而改良土地的相關費用，一旦列入成本，就可以扣除不計等，這些相關規定都可以大幅減少土地增值稅的支出。

四、土地合約有沒有安全保障？一一檢視過土地產權、性質、稅率後，進入買賣簽約階段時，「合約」就是最重要的保障方式。

一般來說，土地投資合約可以分為二種，分別是「買賣合約」與「合作（合建）合約」。

此外，土地投資合約也許其他投資商品的合約大不相同，因此在交易過程中，又特別需要注意以下二點：1.取得實質性的保障根據《土地登記規則》規定，土地及建築物等房地產，都是採「絕對登記主義」，也就是說，登記是誰的，就是誰的。

然而在這個所有權移轉的「過程」中，目前並沒有類似美國的保障機制。

此時，取得「實質性的保障」，就是交易過程中可以有效降低風險的方式。

這些「實質性的保障」可以讓合約避免訴訟發生，所以在簽訂合約時，舉凡開立本票、設定抵押權、信託登記等，都是可以協助避免訴訟的工具。

總結來說，土地投資合約的保障有「實質大於形式」的特色，所以在交易過程中，取得這些實質性保障，重要性反而遠大於形式上的條文。

2.對權利範圍須有全面性了解由於房地產採取絕對登記主義，一旦登記後，所有權人的產權就會獲得絕對的