房價會不會砍差很大！菜鳥變行家5招養成議價敏感度 | 建商購地成本
建商蓋房子，最主要的成本有4項，紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊分析，其中包含土地成本、營造成本、管理銷售和利息等費用。
可以利用土地 ...您於本網頁已閒置超過五分鐘,請點擊空白處，即可回到原網頁。
TopNews走進百年歷史廊道感受山野自然洗禮滌塵舒心淡蘭古道中路塗翔文：從歌手到貓女大銀幕上豔光四射女神蜜雪兒．菲佛回歸三大原因三星超越不了台積電從四輪跨足兩輪！鴻海與Gogoro攜手推動電池交換技術 電動車藍圖逐漸明朗看好海運！這家造紙股長期持有「近3萬張」萬海股票疫情下的房市大變局：2020年的房價上漲，是炒作造成的假象？台積電買疫苗有礙公司治理？陸行之四點分析關閉您必須為VIP身份才能閱讀此文章!投資趨勢>房地產HOT美股傳家股林恩平房價會不會砍差很大！菜鳥變行家5招養成議價敏感度2021-03-07作者:劉芷茵AAA▲想要出一口好價，自然要先摸清對方的底細、推估對方的底價，這就得靠著培養價格敏感度才能做到。
（圖／陳俊松攝）買菜會殺價，買房子更不用說了！好的議價技巧，能讓購屋者買得便宜，省下的可不只是零錢，而是數十萬元，甚至上百萬元的金額。
但是，在議價時，絕對不是出個「芭樂價」就等著對方點頭，如此，恐怕只會讓賣方覺得你沒誠意，直接賞你閉門羹！想要出一口好價，自然要先摸清對方的底細、推估對方的底價，這就得靠著培養價格敏感度才能做到。
21世紀不動產企畫研究室襄理董家菱建議，購屋者想要培養價格敏感度，不妨善用下列5招：第1招用建商購地價格反推行情建商蓋房子，最主要的成本有4項，紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊分析，其中包含土地成本、營造成本、管理銷售和利息等費用。
可以利用土地成本反推房價，公式為：〔（土地單價÷容積率÷銷坪係數）+營造成本〕×管理銷售係數。
關於計算式中的5個因子，蘇明俊說明，「土地單價」可以參考建商購地時的標售公告，即標脫的土地價格；「容積率」參考各縣市政府地政機關的資訊，譬如台北市的「住三」土地，容積率為225%；「銷坪係數」是指所有可以登記銷售的建築面積，包含公共設施等占總土地面積的比率，通常約為1.6倍。
「營造成本」依照各區消費情形略有不同，常見為每坪12萬元至25萬元間；最後則是「管理銷售係數」，包含建商的管理、銷售、利息和利潤等，實務上常以1.35倍計。
舉個例子試算，假設桃園市某區土地標售，每坪以40萬元標脫，容積率為200%，換算每個容積的土地價格約為20萬元，除以銷坪係數1.6倍，得到建商每蓋1建坪，其土地成本為13萬元。
桃園市的營造成本約為每坪12萬元，加計後，推估建商每建坪成本為25萬元，最後，將其他費用計入，即乘上管理銷售係數1.35倍，得出建商的底價約落在每坪34萬元。
不同，創意家行銷行銷部副總經理柯仲武表示，建商在銷售時，多半會保留消費者議價的空間，目前常見開價的8折至9折才是建商的底價。
以上述案例試算，該案底價約每坪34萬元，開價可能落在每坪38萬元至43萬元。
第2招查閱實價登錄資料除了反推建商可能的底價外，查閱實價登錄資料也很重要，柯仲武表示，雖然實價登錄尚未「實名制」、且預售屋和新成屋交易也尚未「即時制」，但這些已經成交的價格資訊仍具有參考價值。
一般來說，在同一個區域內，中古屋的價格會比新成屋便宜、而新成屋又會比預售屋便宜，不過近年來，有些區域出現「房價倒掛」的現象，也就是中古屋比新成屋還貴，因此，在查閱實價登錄資料時，仍應以同社區、同類型的物件價格為優先。
假設同社區已有實價登錄資訊，先以同社區的行情作為依據，如果沒有則以附近類似建案的成交價作為參考；若附近也沒有類似物件，柯仲武建議，購屋者可以擴大參考的範圍，譬如原本只看同一條路的範圍，可擴大到整個重劃區，再依照小環境條件等，自己斟酌加減價。
董家菱補充，記得用來參考的資訊別太舊，最好以1年內的交易為主。
此外，計算單價時，應先扣除車位價格和坪數，這樣才可得到較合理的房屋單價，備註欄中若標示為特殊交易，則可忽略不看。
第3招了解建商定價的影響要素對整個區域的行情有了一定程度的認識，再進一步可以了解幾個建商定價的原則，包含：垂直價差和水平價差。
柯仲武解釋，這2個要素也是造成同1個建案、每1戶價格都不同的原因。
垂直價差方面，通常樓層愈高、單價愈高，每坪可能多幾千元，甚至幾萬元不等。
會有這樣的價差，主因是「視野好壞」，不過也有一些特例，譬如，中間樓層看出去，正好被電線桿或其他物件擋住，其單價就可能與低樓層無遮蔽物的戶
可以利用土地 ...您於本網頁已閒置超過五分鐘,請點擊空白處，即可回到原網頁。
TopNews走進百年歷史廊道感受山野自然洗禮滌塵舒心淡蘭古道中路塗翔文：從歌手到貓女大銀幕上豔光四射女神蜜雪兒．菲佛回歸三大原因三星超越不了台積電從四輪跨足兩輪！鴻海與Gogoro攜手推動電池交換技術 電動車藍圖逐漸明朗看好海運！這家造紙股長期持有「近3萬張」萬海股票疫情下的房市大變局：2020年的房價上漲，是炒作造成的假象？台積電買疫苗有礙公司治理？陸行之四點分析關閉您必須為VIP身份才能閱讀此文章!投資趨勢>房地產HOT美股傳家股林恩平房價會不會砍差很大！菜鳥變行家5招養成議價敏感度2021-03-07作者:劉芷茵AAA▲想要出一口好價，自然要先摸清對方的底細、推估對方的底價，這就得靠著培養價格敏感度才能做到。
（圖／陳俊松攝）買菜會殺價，買房子更不用說了！好的議價技巧，能讓購屋者買得便宜，省下的可不只是零錢，而是數十萬元，甚至上百萬元的金額。
但是，在議價時，絕對不是出個「芭樂價」就等著對方點頭，如此，恐怕只會讓賣方覺得你沒誠意，直接賞你閉門羹！想要出一口好價，自然要先摸清對方的底細、推估對方的底價，這就得靠著培養價格敏感度才能做到。
21世紀不動產企畫研究室襄理董家菱建議，購屋者想要培養價格敏感度，不妨善用下列5招：第1招用建商購地價格反推行情建商蓋房子，最主要的成本有4項，紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊分析，其中包含土地成本、營造成本、管理銷售和利息等費用。
可以利用土地成本反推房價，公式為：〔（土地單價÷容積率÷銷坪係數）+營造成本〕×管理銷售係數。
關於計算式中的5個因子，蘇明俊說明，「土地單價」可以參考建商購地時的標售公告，即標脫的土地價格；「容積率」參考各縣市政府地政機關的資訊，譬如台北市的「住三」土地，容積率為225%；「銷坪係數」是指所有可以登記銷售的建築面積，包含公共設施等占總土地面積的比率，通常約為1.6倍。
「營造成本」依照各區消費情形略有不同，常見為每坪12萬元至25萬元間；最後則是「管理銷售係數」，包含建商的管理、銷售、利息和利潤等，實務上常以1.35倍計。
舉個例子試算，假設桃園市某區土地標售，每坪以40萬元標脫，容積率為200%，換算每個容積的土地價格約為20萬元，除以銷坪係數1.6倍，得到建商每蓋1建坪，其土地成本為13萬元。
桃園市的營造成本約為每坪12萬元，加計後，推估建商每建坪成本為25萬元，最後，將其他費用計入，即乘上管理銷售係數1.35倍，得出建商的底價約落在每坪34萬元。
不同，創意家行銷行銷部副總經理柯仲武表示，建商在銷售時，多半會保留消費者議價的空間，目前常見開價的8折至9折才是建商的底價。
以上述案例試算，該案底價約每坪34萬元，開價可能落在每坪38萬元至43萬元。
第2招查閱實價登錄資料除了反推建商可能的底價外，查閱實價登錄資料也很重要，柯仲武表示，雖然實價登錄尚未「實名制」、且預售屋和新成屋交易也尚未「即時制」，但這些已經成交的價格資訊仍具有參考價值。
一般來說，在同一個區域內，中古屋的價格會比新成屋便宜、而新成屋又會比預售屋便宜，不過近年來，有些區域出現「房價倒掛」的現象，也就是中古屋比新成屋還貴，因此，在查閱實價登錄資料時，仍應以同社區、同類型的物件價格為優先。
假設同社區已有實價登錄資訊，先以同社區的行情作為依據，如果沒有則以附近類似建案的成交價作為參考；若附近也沒有類似物件，柯仲武建議，購屋者可以擴大參考的範圍，譬如原本只看同一條路的範圍，可擴大到整個重劃區，再依照小環境條件等，自己斟酌加減價。
董家菱補充，記得用來參考的資訊別太舊，最好以1年內的交易為主。
此外，計算單價時，應先扣除車位價格和坪數，這樣才可得到較合理的房屋單價，備註欄中若標示為特殊交易，則可忽略不看。
第3招了解建商定價的影響要素對整個區域的行情有了一定程度的認識，再進一步可以了解幾個建商定價的原則，包含：垂直價差和水平價差。
柯仲武解釋，這2個要素也是造成同1個建案、每1戶價格都不同的原因。
垂直價差方面，通常樓層愈高、單價愈高，每坪可能多幾千元，甚至幾萬元不等。
會有這樣的價差，主因是「視野好壞」，不過也有一些特例，譬如，中間樓層看出去，正好被電線桿或其他物件擋住，其單價就可能與低樓層無遮蔽物的戶