買房別當冤大頭8大公式3分鐘算出房子合理價 | 建商購地成本
至於「成本法」，則是得知建商的購地價格後，依照土地的使用分區，加計推案管銷成本和利潤，回推建商合理的推案價；由於公式複雜，通常為 ...在今天看見明天×買房別當冤大頭8大公式3分鐘算出房子合理價編輯部房地產掃瞄這裡集結五位房產高手的買賣經驗，從一開始該如何詢價、算出合理價，還有買賣過程中的「眉眉角角」，從他們的經驗故事，教你不吃虧的買賣房技巧，以及他們如何靠房子大賺增值財。
本山總結房價精算的三部曲，以8大算房公式來推算房子市價，多一點精打細算，才不會讓自己辛苦錢2017-07-2613:42+A-A加入收藏一般而言，估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。
其中最適合小市民的是「比價法」，算法是在詢問到一個比價個案的成交價後，運用和目標物件的條件差異進行房價修正。
根據條件好壞進行房價修正首先是「樓層修正原則」。
台中精湛建設總經理陳志聲透露，一般建商為大樓建案定價時，通常會以4樓為最低價，然後以每3個樓層為1單位加價，加價幅度2％至3％。
舉例來說，4樓的行情是每坪10萬元，5到7樓則大約是10.2萬到10.3萬元。
其次是「屋齡修正原則」。
根據房仲成交案件歸納發現，同時期的中古屋和預售屋相比，大約是屋齡每多1年，價減2.5％。
同區域條件類似的房子，預售屋每坪50萬元，10年的中古屋則約為37.5萬元。
值得注意的是，室內屋況和周遭環境的良窳也會深深影響房價，於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。
張欣民指出，諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設，都能明顯提高房價，平均有5％至2成的加持作用。
同樣的，像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施，也會讓行情降5％至20％，在算計房價時，必須考量這些項目，在價格上加加減減。
小心嫌惡設施轉賣難脫手縱橫房市30多年，在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉（化名），就曾有忽略計算嫌惡設施，而錯估買價的慘痛教訓。
當年正值房市飆漲之際，所有投資客幾乎竭盡所能地進貨，只要遇到價格不離譜的，二話不說，就是「搶！」那年，楊榮吉在友人的介紹下，得知一棟位於新北市中和區連城路附近的10年成屋要賣，屋主開價只有每坪18萬元，幾乎是當時中和預售屋的半價。
他想，這樣的「輕齡屋」，至少有20萬元的行情，就算閉著眼睛買，未來也一定會漲。
深怕被捷足先登，楊榮吉隨意殺了個價，連房子都沒看，就以16萬元下訂簽約。
一交屋，才發現這棟大樓幾乎緊貼著台64號快速道路，不但嚴重影響採光，川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。
該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠，甚至也只有同屋齡中古屋的8成價格。
最慘的是，由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平，受害最深。
儘管他見苗頭不對，立即以每坪14萬元賠本價拋售，卻仍乏人問津，在數度降價後，賣了半年，才以11萬元出脫，足足慘賠3成多。
租金反映市場喜好也可以回推房價除了比價法，「租金回溯法」也是估價慣用的手法。
曾東茂指出，買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵，偏偏這最難量化，但由於租金行情已反映了房客的喜好度，因此運用租金回推房價，可將市場接受度的偏差降至最低。
他進一步分析，市場上計算租金報酬時，是以年租金除以總價，算出投報率。
一般而言，北部地區的租金投報率為2％至2.5％，中部則為2.5％至4％，而南部則有3％到5％。
舉例來說，在台北月租2萬元的房子，房價就介於800萬到1,300萬元。
至於「成本法」，則是得知建商的購地價格後，依照土地的使用分區，加計推案管銷成本和利潤，回推建商合理的推案價；由於公式複雜，通常為建築師、估價師等專業人士運用。
不過，潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露，小市民最常接觸的預售案，通常是使用分區住三的土地，若排除容積轉移或豪宅等特殊案例，在這種基地推出的案子，每坪合理單價大約是土地單價的一半。
舉例來說，建商用每坪200萬元的單價購得住三的土地，通常合理的推案價格就大約100萬元，這不失為快速算房的好方法。
8大算房公式，算出房子合理價比較法原則：先找出比較物件的成交行情，再利用該物件與目標個案的條件差異，進行價格調整 公式1從屋齡看房價同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差1年，就有2.5%的價差假設5年中古屋行情每坪100萬元預售屋→100萬元＋（5－0）2.5％100萬元＝112.5萬
本山總結房價精算的三部曲，以8大算房公式來推算房子市價，多一點精打細算，才不會讓自己辛苦錢2017-07-2613:42+A-A加入收藏一般而言，估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。
其中最適合小市民的是「比價法」，算法是在詢問到一個比價個案的成交價後，運用和目標物件的條件差異進行房價修正。
根據條件好壞進行房價修正首先是「樓層修正原則」。
台中精湛建設總經理陳志聲透露，一般建商為大樓建案定價時，通常會以4樓為最低價，然後以每3個樓層為1單位加價，加價幅度2％至3％。
舉例來說，4樓的行情是每坪10萬元，5到7樓則大約是10.2萬到10.3萬元。
其次是「屋齡修正原則」。
根據房仲成交案件歸納發現，同時期的中古屋和預售屋相比，大約是屋齡每多1年，價減2.5％。
同區域條件類似的房子，預售屋每坪50萬元，10年的中古屋則約為37.5萬元。
值得注意的是，室內屋況和周遭環境的良窳也會深深影響房價，於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。
張欣民指出，諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設，都能明顯提高房價，平均有5％至2成的加持作用。
同樣的，像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施，也會讓行情降5％至20％，在算計房價時，必須考量這些項目，在價格上加加減減。
小心嫌惡設施轉賣難脫手縱橫房市30多年，在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉（化名），就曾有忽略計算嫌惡設施，而錯估買價的慘痛教訓。
當年正值房市飆漲之際，所有投資客幾乎竭盡所能地進貨，只要遇到價格不離譜的，二話不說，就是「搶！」那年，楊榮吉在友人的介紹下，得知一棟位於新北市中和區連城路附近的10年成屋要賣，屋主開價只有每坪18萬元，幾乎是當時中和預售屋的半價。
他想，這樣的「輕齡屋」，至少有20萬元的行情，就算閉著眼睛買，未來也一定會漲。
深怕被捷足先登，楊榮吉隨意殺了個價，連房子都沒看，就以16萬元下訂簽約。
一交屋，才發現這棟大樓幾乎緊貼著台64號快速道路，不但嚴重影響採光，川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。
該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠，甚至也只有同屋齡中古屋的8成價格。
最慘的是，由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平，受害最深。
儘管他見苗頭不對，立即以每坪14萬元賠本價拋售，卻仍乏人問津，在數度降價後，賣了半年，才以11萬元出脫，足足慘賠3成多。
租金反映市場喜好也可以回推房價除了比價法，「租金回溯法」也是估價慣用的手法。
曾東茂指出，買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵，偏偏這最難量化，但由於租金行情已反映了房客的喜好度，因此運用租金回推房價，可將市場接受度的偏差降至最低。
他進一步分析，市場上計算租金報酬時，是以年租金除以總價，算出投報率。
一般而言，北部地區的租金投報率為2％至2.5％，中部則為2.5％至4％，而南部則有3％到5％。
舉例來說，在台北月租2萬元的房子，房價就介於800萬到1,300萬元。
至於「成本法」，則是得知建商的購地價格後，依照土地的使用分區，加計推案管銷成本和利潤，回推建商合理的推案價；由於公式複雜，通常為建築師、估價師等專業人士運用。
不過，潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露，小市民最常接觸的預售案，通常是使用分區住三的土地，若排除容積轉移或豪宅等特殊案例，在這種基地推出的案子，每坪合理單價大約是土地單價的一半。
舉例來說，建商用每坪200萬元的單價購得住三的土地，通常合理的推案價格就大約100萬元，這不失為快速算房的好方法。
8大算房公式，算出房子合理價比較法原則：先找出比較物件的成交行情，再利用該物件與目標個案的條件差異，進行價格調整 公式1從屋齡看房價同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差1年，就有2.5%的價差假設5年中古屋行情每坪100萬元預售屋→100萬元＋（5－0）2.5％100萬元＝112.5萬